Een van de meest voorkomende misverstanden bij buitenlandse kopers is dat een dure verbouwing een zware vergunning vraagt en een goedkope klus niet. Zo werkt het in Italië niet. Een badkamer van vijftigduizend euro kan onder de lichtste procedure vallen, terwijl een dakkapel van vijfduizend euro een echte melding of vergunning nodig heeft.

Vier vragen bepalen wat vereist is:
• verander je een dragend element, zoals een dragende muur, een vloer, een balk, de fundering of de dakconstructie?
• verandert het aanzicht van de gevel, bijvoorbeeld door een nieuwe of grotere raamopening, een verplaatste deur of isolatie aan de buitenkant?
• verandert de sagoma, de uitwendige vorm van het gebouw?
• verandert de bestemming of het volume, zoals bij een schuur die woonruimte wordt, een aanbouw of een extra verdieping?

Een niet-dragende tussenwand slopen of verplaatsen telt bij de eerste vraag niet mee. Ramen en deuren vervangen in bestaande openingen verandert het aanzicht van de gevel niet.

Wat is die sagoma precies?
De sagoma is de buitencontour van het gebouw: de hoogte, de plaats van de buitenmuren, de vorm en de helling van het dak, terrassen en balkons, en de verdeling van de volumes. Het begrip is belangrijk, omdat die vorm bepalend is voor de afstand tot de buren, voor de rooilijn en voor de inpassing in het landschap.
Wie het gebouw verhoogt, een buitenmuur verplaatst, een andere dakhelling kiest, volume toevoegt of sloopt en in een andere vorm herbouwt, verandert de sagoma. Dat heet een cambio di sagoma en daarvoor is in de regel een permesso di costruire nodig, de zwaarste van de drie procedures.

Het dak vernieuwen in dezelfde vorm, kozijnen vervangen of de binnenindeling wijzigen laat de sagoma ongemoeid.

Mag er ook iets zonder papieren?
Ja. Kleine ingrepen vallen onder de edilizia libera, werk waarvoor je geen melding hoeft te doen. Denk aan schilderwerk, stucwerk, nieuwe vloeren, kleine installatiewerkzaamheden, een tuinhuisje binnen de toegestane maten of een pergola zonder vaste overkapping. Er bestaat een nationale lijst van werken die hieronder vallen. Laat je geometra bevestigen dat jouw klus eronder valt.

Vrij van melding betekent niet vrij van regels.
Ook bij edilizia libera moet je je houden aan het lokale bestemmingsplan en, in een appartementengebouw, aan de regels van de vereniging van eigenaren. En als het werk de indeling of de waarde van het pand verandert, kan er alsnog een bijwerking van het kadaster nodig zijn.

CILA, SCIA of permesso di costruire
De antwoorden op de vier vragen leiden naar een van de drie bouwtitels (titoli abilitativi), van licht naar zwaar:
• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): een melding voor werk aan de binnenkant waarbij geen dragende delen worden veranderd. Een technicus stelt het dossier op en verklaart dat alles aan de regels voldoet. Je kunt meestal meteen beginnen.
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): een melding voor ingrepen aan dragende delen of aan de gevel. Het dossier is zwaarder, met statische berekeningen en een veiligheidsplan, en de gemeente heeft meer bevoegdheden om in te grijpen.
• Permesso di costruire: de echte bouwvergunning. Die is nodig bij nieuwbouw, bij een flinke toename van het volume en bij een wijziging van de sagoma of de bestemming. De procedure duurt doorgaans 30 tot 75 dagen, en de gemeente kan er voorwaarden en bijdragen voor infrastructuur (oneri di urbanizzazione) aan verbinden.

Welke categorie voor jouw project geldt, stelt een geometra of architect formeel vast.

Een CILA is geen vergunning
Een CILA is een mededeling met een verklaring van je technicus. De gemeente geeft geen toestemming. Jij meldt dat je begint, en je technicus verklaart onder eigen verantwoordelijkheid dat het werk in orde is en dat er niet aan de constructie wordt gewerkt.
Stel bijvoorbeeld dat je een huis koopt waar een vorige eigenaar ooit zonder vergunning een veranda heeft dichtgebouwd. Je wilt zelf alleen de badkamer vernieuwen, werk dat keurig onder een CILA valt. Toch helpt die CILA je niet. Zolang de oude overtreding niet is gelegaliseerd, deelt elke nieuwe ingreep in die onrechtmatigheid. De Italiaanse Raad van State heeft dat meermaals bevestigd.
Blijkt de verklaring van je technicus niet te kloppen, dan hoeft de gemeente niets in te trekken, want er is geen besluit. Ze verklaart de CILA onwerkzaam. Het werk ligt stil, en je hebt de overtreding bovendien zelf op papier gezet.
De maatstaf is de stato legittimo: de toestand die volgt uit de oorspronkelijke bouwtitel plus de titel van de laatste ingreep die het hele pand betrof. Laat je geometra die altijd eerst reconstrueren en pas daarna een CILA indienen. Bij een oud landelijk pand is dat geen formaliteit, het is het eigenlijke werk.

Beschermd landschap en appartementen
Twee situaties vragen extra aandacht.
Ligt het huis in een beschermd landschap of is het pand zelf beschermd, dan is vaak toestemming van de soprintendenza nodig. Dat geldt ook voor ingrepen die elders vrij zijn. In historische centra en bij panden met een vincolo zijn daken, ramen, kleuren en materialen meestal aan regels gebonden. Zelfs andere dakpannen leggen kan dan een procedure worden. Reken op extra tijd en op de mogelijkheid dat je plan wordt afgewezen.

Zit je in een appartementengebouw, dan heb je voor werk aan gemeenschappelijke delen toestemming van de vereniging van eigenaren nodig, los van wat de gemeente ervan vindt.

En als er vroeger zonder vergunning is verbouwd?
Bij een oud landelijk pand is de kans reëel dat er ooit iets is veranderd waarvoor nooit een melding is gedaan. Een dichtgezette doorgang, een veranda die niet op de bouwtekening staat, een zolder die stilletjes slaapkamer is geworden.
Dat hoeft geen reden te zijn om van de koop af te zien. Je moet wel weten in welke categorie de afwijking valt. Daar zit het verschil tussen een paar honderd euro en een onverkoopbaar huis.
Er zijn drie mogelijkheden:
• het werk viel onder een CILA en die is destijds netjes gemeld, dan is er niets aan de hand;
• het werk viel onder een CILA, maar er is nooit iets gemeld, dan is dat te herstellen met een CILA tardiva, een melding achteraf;
• het werk vroeg een SCIA of een permesso di costruire en die ontbreekt, dan heb je een sanatoria nodig.
In welke categorie je zit, is technisch werk en geen kwestie van gezond verstand. Ook hier begint je geometra bij de stato legittimo.

Wat kost een CILA tardiva?
De wettelijke sanctie is € 1.000. Meld je het uit eigen beweging terwijl het werk nog loopt, dan gaat daar twee derde af en betaal je ongeveer € 333. De grootste post is meestal het honorarium van de technicus. Reken bij complexere situaties op € 800 tot € 1.500, plus gemeentelijke leges, eventuele kosten voor inzage in oude bouwdossiers en de bijwerking van het kadaster als de plattegrond is gewijzigd.
Het gaat om werk dat de constructie, de sagoma, het volume en de bestemming ongemoeid laat. Een verplaatste tussenwand, een nieuwe badkamer, vernieuwde leidingen, een binnendeur die is dichtgezet.
Constateert je geometra zoiets vóór de koop, dan is dat een onderhandelingspunt van een paar duizend euro en geen reden om af te haken.

En een sanatoria?
Dat is een ander verhaal. Bij een CILA tardiva herstel je een vergeten melding van iets dat gewoon mocht. Bij een sanatoria vraag je de gemeente om te beoordelen of iets wat niet mocht, alsnog mag. De uitkomst staat niet vast.
Een boete betalen maakt een overtreding niet rechtmatig. Legalisatie is uitgesloten wanneer:
• het volume niet binnen het bestemmingsplan past;
• een aanbouw te dicht op de erfgrens staat;
• de bestemming van het perceel er niet voor bedoeld is.
Dan blijft alleen afbraak of herstel in de oude toestand over. Reken bij een sanatoria ook op een hoger honorarium, een sanctiebedrag dat afhangt van het werk en de doorlooptijd van een vergunningsprocedure. En zolang de overtreding er ligt, kun je niet verbouwen en vaak ook niet doorverkopen.

Wat heeft het Salva Casa veranderd?
In 2024 zijn de regels met het Decreto Salva Casa op een aantal punten versoepeld. Voor kopers van oudere huizen zijn twee dingen van belang.
Het eerste zijn de ruimere bouwtoleranties. Kleine verschillen tussen de tekening en wat er werkelijk staat, tellen onder een bepaalde grens niet als overtreding. Voor oudere gebouwen is die grens verruimd, en hij is groter naarmate de woning kleiner is. Dat is het soort afwijking dat bij een casale van honderd jaar oud opduikt: een muur die tien centimeter verkeerd staat, een raam dat vijf centimeter groter is. Waar dat vroeger een dossier werd, is het nu vaak geen probleem meer.
Het tweede is een eenvoudigere route voor kleinere afwijkingen. Van oudsher moest het werk voldoen aan de regels van het moment van bouwen én aan de regels van het moment van de aanvraag. Die dubbele toets is voor een deel van de gevallen verlicht. Daardoor lukt soms een legalisatie die vroeger stukliep op een bestemmingsplan dat pas na de bouw is gewijzigd.

Het Salva Casa is geen generaal pardon. Een aanbouw die er nooit had mogen staan, staat er nog steeds ten onrechte. Grote volumeovertredingen, werk in beschermde gebieden en afwijkingen die de bestemming raken vallen erbuiten. En het werkt niet vanzelf: een technicus moet het dossier opbouwen en de aanvraag indienen.
Twee panden met dezelfde afwijking kunnen bovendien verschillend uitpakken, afhankelijk van bouwjaar, omvang en ligging. Vraag je geometra dus niet alleen of er iets mis is, maar ook of jouw woning van de nieuwe regels profiteert.

Wat betekent dit bij de aankoop?
Doe de controle vóór het bod. De uitkomst bepaalt drie dingen tegelijk: of je kunt verbouwen, wat de verbouwing extra kost en wat het huis werkelijk waard is.
Blijkt er iets, dan zijn er drie routes:
• de verkoper laat de afwijking op eigen kosten legaliseren vóór de akte, de schoonste oplossing;
• de kosten gaan van de prijs af, met een offerte van je geometra als onderbouwing;
• je neemt een opschortende voorwaarde op in het voorcontract, zodat de koop niet doorgaat als de legalisatie mislukt.
Die laatste route is aan te raden zodra er een sanatoria nodig is, omdat je dan niet vooraf weet of de gemeente meewerkt.
Wat je niet moet doen, is de legalisatie na de akte zelf oppakken in de veronderstelling dat het wel meevalt. Vanaf de akte is het jouw overtreding, en zijn het jouw kosten.

Welke papieren horen bij de verbouwing zelf?
Ook tijdens het werk vraagt Italië om documenten.
De relazione tecnica ex Legge 10 hoort bij werk dat de energieprestatie raakt. Je technicus legt daarin zijn berekeningen en verificaties vast. Sinds 3 juni 2026 horen daar nieuwe verificaties bij, onder meer op koudebruggen. Wie alleen kozijnen vervangt, kan onder voorwaarden volstaan met een gedeeltelijke relazione of met een verklaring van het bedrijf plus de CE-markering.
De DURC is het bewijs dat je aannemer zijn premies en bijdragen heeft afgedragen. Vraag ernaar vóór de start, want zonder geldige DURC vervallen je fiscale bonussen. Bij private werken vanaf € 70.000 exclusief btw is daarnaast de DURC di Congruità verplicht. Die toetst of de arbeidskosten in verhouding staan tot de bouwsom.
Het toezicht daarop ligt bij de direttore dei lavori. Stel je er geen aan, dan ligt de verplichting bij jou als opdrachtgever. Wordt het eindsaldo betaald terwijl de verklaring ontbreekt of negatief is, dan volgt een boete van € 1.000 tot € 5.000.

En na afloop?
Is de verbouwing klaar, dan moet je geometra binnen 30 dagen de kadastrale gegevens bijwerken met een DOCFA. Dat is nodig bij elke wijziging die de kadastrale gegevens raakt: een uitbreiding, een splitsing of samenvoeging, een andere indeling, een badkamer erbij of eraf, een nieuwe bestemming. Gewoon onderhoud dat de indeling en de opbrengstwaarde niet verandert, vraagt vaak geen aanpassing.
Je kunt een DOCFA niet zelf indienen. Dat mag alleen een geometra, architect of ingenieur. Wie te laat is, riskeert een boete van € 1.032 tot € 8.264 per wooneenheid. Ontdek je het verzuim zelf, meld het dan meteen. Via ravvedimento operoso wordt de boete sterk verlaagd, en hoe eerder je bent, hoe groter de korting.
Een DOCFA is geen legalisatie. Hij beschrijft de feitelijke situatie, hij maakt haar niet rechtmatig. Wie het kadaster bijwerkt zonder eerst de bouwtitels te controleren, legt een eventuele overtreding zwart op wit vast bij de belastingdienst. De volgorde is dus altijd: eerst de bouwtitels, dan het kadaster.

Nog één punt voor kopers. De rendita in een DOCFA is een voorstel. De Agenzia delle Entrate kan die later anders vaststellen, en dat werkt terug tot het begin. Staat er in de kadastrale gegevens nog proposti, reken dan vóór je bod een IMU-scenario door met een hogere rendita.

Eerst de papieren, dan de sloophamer
De meeste verbouwplannen zijn in Italië goed uitvoerbaar, en sinds het Salva Casa is er bij oudere huizen meer mogelijk dan vroeger. Maar het verschil tussen een badkamer die onder een CILA valt en een stal die zonder vergunning woonruimte is geworden, is enorm. Laat daarom vóór een bindend bod een geometra vaststellen wat de stato legittimo van het huis is en welke bouwtitel jouw plannen vragen.
In Italië komt de geometra altijd vóór de sloophamer.

Bronnen
Voor dit artikel werd onder andere gebruikgemaakt van het Italiaanse Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), het Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, omgezet in Legge 105/2024), D.M. 143/2021 over de DURC di Congruità, Legge 95/2024, circolare 7/2022 van de Agenzia delle Entrate, en uitspraken van de Consiglio di Stato (5551/2024 en 3252/2026), het TAR Catania (1427/2026) en het TAR Lombardia.

Dit artikel is gebaseerd op hoofdstuk 9 van de gids Huis kopen in Italië van Stef Smulders. Voor info: https://stefsmulders.nl/Huis-kopen-Italie.php