Kopen als ‘prima casa’ in Italië
Wanneer heb je recht op het belastingvoordeel en hoeveel kun je besparen?
Koop je een woning in Italië als prima casa, dan kunnen de registratierechten dalen van 9% naar 2%.
Maar daar zijn voorwaarden aan verbonden. Vooral je residentie, eventueel bestaand vastgoed in Italië en de kadastrale categorie van de woning spelen een belangrijke rol.
PRIMA CASA. DE BELANGRIJKSTE REGELS
2%
Registratierecht bij aankoop van een bestaande woning
18 maanden
Termijn voor het verplaatsen van je residentie
categorie woning
Niet iedere kadastrale categorie komt in aanmerking
nieuwbouw
4% btw-tarief bij bepaalde nieuwbouw
Wat is het voordeel van ‘prima casa’?
Het belangrijkste voordeel zit in de belastingen die je bij de aankoop betaalt.
Koop je een bestaande woning van een particulier, of van een onderneming waarbij de verkoop niet aan btw onderworpen is, dan bedraagt de registratierechten in principe 9% wanneer je geen gebruik maakt van de prima casa-regeling.
Met prima casa daalt dit naar 2%.
Daarnaast betaal je:
- € 50 hypotheekbelasting (imposta ipotecaria)
- € 50 kadasterbelasting (imposta catastale)
De 2% registratierechten wordt bovendien berekend volgens de regels van het zogenaamde ‘prezzo-valore’, wanneer je als particuliere koper daar uitdrukkelijk om vraagt. In dat geval wordt niet de werkelijke aankoopprijs als belastinggrondslag gebruikt, maar de fiscale waarde die op basis van de kadastrale waarde wordt berekend.
Dat kan een aanzienlijk verschil opleveren.
Een eenvoudig voorbeeld
Stel dat je een woning koopt voor € 250.000.
De kadastrale huurwaarde (rendita catastale) bedraagt bijvoorbeeld € 900.
Bij toepassing van de prezzo-valore-regeling wordt voor een prima casa de fiscale waarde berekend als:
€ 900 × 1,05 × 110 = € 103.950
De registratierechten bedragen dan:
2% van € 103.950 = € 2.079
Je betaalt dus niet € 5.000, oftewel 2% van de aankoopprijs van € 250.000, maar € 2.079.
Daar komen de vaste hypotheek- en kadasterbelasting van telkens € 50 nog bij.
Zonder prima casa zou de fiscale waarde in dit voorbeeld volgens dezelfde prezzo-valore-methode worden berekend met een andere coëfficiënt, waardoor ook de registratierechten aanzienlijk hoger uitvallen.
Je moet niet al in Italië wonen
Dit is voor buitenlandse kopers een belangrijk punt.
Je hoeft op het moment van aankoop nog niet ingeschreven te zijn in de gemeente waar de woning ligt.
Wanneer je daar nog niet woont, kun je in de notariële akte verklaren dat je je residentie binnen 18 maanden na de aankoop naar die gemeente zult verplaatsen.
De datum waarop je de aanvraag tot inschrijving bij de gemeente indient, is hierbij bepalend. Je hoeft dus niet achttien maanden te wachten tot de gemeente de administratieve procedure volledig heeft afgerond.
Er bestaan bovendien uitzonderingen op deze residentievoorwaarde. Zo kan de regeling onder bepaalde voorwaarden ook worden toegepast wanneer de woning zich bevindt in de gemeente waar je werkt. Voor bepaalde categorieën, zoals Italiaanse emigranten en personeel van leger en politie, gelden eveneens specifieke uitzonderingen.
Welke woningen komen in aanmerking?
Niet iedere Italiaanse woning kan als prima casa worden aangekocht.
De regeling geldt voor woningen binnen bepaalde kadastrale categorieën:
- A/2. normale burgerwoning
- A/3. economische woning
- A/4. eenvoudige woning
- A/5. zeer eenvoudige woning
- A/6. landelijke woning
- A/7. woning/villa
- A/11. specifieke traditionele woningtypes
De regeling geldt niet voor woningen in de categorieën:
- A/1. luxe woningen
- A/8. villa’s
- A/9. kastelen en historisch belangrijke paleizen
Dit is vooral belangrijk bij duurdere Italiaanse villa’s. Het feit dat je aan alle persoonlijke voorwaarden voldoet, betekent dus nog niet automatisch dat de woning zelf voor prima casa in aanmerking komt.
Wat als je al een woning in Italië bezit?
Ook hier ontstaat vaak verwarring.
Je mag namelijk wel degelijk al vastgoed bezitten en toch een nieuwe woning als prima casa kopen.
Een belangrijke voorwaarde is dat je niet al een andere woning bezit in dezelfde gemeente waarin je de nieuwe woning koopt, wanneer die woning onder de relevante eigendomsrechten valt.
Heb je bijvoorbeeld al een woning in Lucca en koop je een nieuwe woning in een andere gemeente, dan betekent dat bezit op zichzelf niet dat je automatisch uitgesloten bent van prima casa.
Heb je al een woning die je destijds met prima casa-voordeel hebt gekocht, dan kan een nieuwe aankoop eveneens mogelijk zijn, op voorwaarde dat je de bestaande woning binnen één jaar na de nieuwe aankoop verkoopt.
Maar bezit je in dezelfde gemeente al een woning die je zonder prima casa-voordeel hebt gekocht, dan kun je niet eenvoudigweg de nieuwe woning met prima casa aankopen en beloven die oude woning binnen een jaar te verkopen. In dat specifieke geval moet de oude woning vóór de nieuwe aankoop worden verkocht.
Dit is een van de situaties waarin het verstandig is om dit voor het ondertekenen van een koopvoorstel met de notaris te controleren.
Kort samengevat:
- al een woning in een andere gemeente, zonder prima casa? → prima casa kan mogelijk zijn;
- al een woning in dezelfde gemeente, destijds gekocht met prima casa? → nieuwe aankoop kan mogelijk zijn, mits je de oude woning binnen 1 jaar verkoopt;
- al een woning in dezelfde gemeente, zonder prima casa? → eerst verkopen, daarna pas de nieuwe woning met prima casa aankopen.
En wat met grond?
Hier moet een belangrijk onderscheid worden gemaakt.
Het prima casa-voordeel voor de woning betekent niet dat alle grond die je erbij koopt automatisch onder hetzelfde gunstige belastingtarief valt.
Bijvoorbeeld: een woning op het Italiaanse platteland kan worden verkocht samen met meerdere percelen landbouwgrond. Die grond heeft een eigen kadastrale classificatie en kan fiscaal heel anders worden behandeld dan de woning.
De aankoop van landbouwgrond moet daarom afzonderlijk worden bekeken. Afhankelijk van de bestemming en de hoedanigheid van de koper kunnen hier andere registratierechten en voorwaarden gelden.
Dit is vooral relevant bij woningen met grote stukken grond, agriturismi, landhuizen en voormalige boerderijen.
Laat daarom vóór het bod of de voorlopige koopovereenkomst duidelijk controleren welke percelen precies onderdeel zijn van de aankoop en welke fiscale behandeling ieder perceel krijgt.
Wat als je nieuwbouw koopt?
Bij een aankoop waarbij de verkoop aan btw (IVA) is onderworpen, werkt de berekening anders.
Wanneer je bij een nieuwbouwwoning of een woning die door een bouw- of renovatiebedrijf wordt verkocht aan de voorwaarden voor prima casa voldoet, bedraagt de btw in principe 4% in plaats van het normale tarief van 10%.
Daarnaast betaal je vaste bedragen van:
- € 200 registratierecht
- € 200 hypotheekbelasting
- € 200 kadasterbelasting
De btw wordt hierbij berekend over de werkelijke aankoopprijs. De prezzo-valore-regeling kan namelijk niet worden gebruikt om de btw-grondslag te vervangen door de kadastrale waarde.
Je moet de ‘prima casa’ op het moment van aankoop aanvragen
Een belangrijk detail is dat je niet zomaar achteraf kunt beslissen dat je toch van het prima casa-tarief gebruik had willen maken.
De vereiste verklaringen moeten in principe onderdeel zijn van de aankoopakte. De koper verklaart daar dat aan de voorwaarden wordt voldaan en, indien nodig, dat de residentie binnen 18 maanden naar de betreffende gemeente wordt overgebracht.
Daarom is het belangrijk om dit voor de notariële akte te laten controleren.
Bij een buitenlandse koper spelen immers vaak meerdere factoren tegelijk. Waar woon je momenteel? Bezit je al vastgoed in Italië? Heb je eerder een woning met prima casa gekocht? Waar ligt de nieuwe woning? Wat is de kadastrale categorie? En wordt de woning gekocht van een particulier of van een onderneming?
Wat gebeurt er als je niet binnen 18 maanden verhuist?
Dan kan het fiscale voordeel verloren gaan.
Wanneer je je niet binnen de voorgeschreven termijn inschrijft in de gemeente waar de woning ligt, kan de Italiaanse fiscus het verschil tussen het normale en het voordelige belastingtarief alsnog opeisen.
Daarbij kunnen interesten en een sanctie van 30% op de verschuldigde belasting komen.
Er bestaat wel een mogelijkheid om, wanneer al vóór het verstrijken van de termijn duidelijk is dat je de verplichting niet zult kunnen nakomen, de eerder afgelegde verklaring tijdig in te trekken en de belastingen opnieuw te laten berekenen. Daarmee kan de zware sanctie in bepaalde omstandigheden worden vermeden.
Pas op met verkopen binnen vijf jaar
Er is nog een belangrijke termijn waarmee je rekening moet houden.
Verkoop of schenk je de woning binnen vijf jaar na de aankoop, dan kan het prima casa-voordeel verloren gaan.
Er is echter een belangrijke uitzondering.
Koop je binnen één jaar na de verkoop een andere woning die je als je eigen hoofdwoning gaat gebruiken, dan kun je het fiscale voordeel onder de daarvoor geldende voorwaarden behouden.
Het gaat dus niet simpelweg om de vraag of je binnen vijf jaar verkoopt. Ook wat je daarna doet, is van belang.
Een praktisch overzicht
| Situatie | Zonder prima casa | Met prima casa |
|---|---|---|
| Aankoop van particulier / verkoop vrijgesteld van btw | Registratie 9% | Registratie 2% |
| Hypotheekbelasting | € 50 | € 50 |
| Kadasterbelasting | € 50 | € 50 |
| Aankoop van onderneming waarbij btw verschuldigd is | btw 10%* | btw 4% |
| Registratie bij btw-aankoop | € 200 | € 200 |
| Hypotheekbelasting bij btw-aankoop | € 200 | € 200 |
| Kadasterbelasting bij btw-aankoop | € 200 | € 200 |
Voor bepaalde categorieën, zoals A/1, A/8 en A/9, gelden afwijkende btw-regels.
Conclusie
De prima casa-regeling kan bij de aankoop van een woning in Italië een aanzienlijke fiscale besparing opleveren. Maar het is geen kwestie van simpelweg aangeven dat de woning je ‘eerste huis’ wordt.
Er zijn voorwaarden met betrekking tot de woning zelf, je bestaande vastgoedbezit, de gemeente waar je koopt, je residentie en eventuele eerdere aankopen met prima casa-voordeel.
Voor buitenlandse kopers is vooral belangrijk dat deze voorwaarden vóór het tekenen van de aankoopakte correct worden gecontroleerd. Ook de combinatie van woning en grond verdient bij landelijke woningen extra aandacht.
En misschien wel het belangrijkste: laat je niet alleen informeren over de aankoopprijs van een woning. Bij een aankoop in Italië moet je vooraf ook weten welke belastingen je precies zult betalen en op welke grondslag ze worden berekend.
Dat kan bij een woning van enkele honderdduizenden euro’s een verschil van vele duizenden euro’s maken.
ADVITALIA
Contactpersonen: Nicolas Dewulf en Natascha Di Mario
Aankoopmakelaars en onafhankelijk vastgoedconsulenten in Italië.
Advitalia begeleidt Nederlandstalige kopers bij het vinden en aankopen van hun woning in Italië. Als onafhankelijke aankoopmakelaar behartigen wij uitsluitend jouw belangen. Van de zoektocht en bezichtigingen tot onderhandelingen, controles en de notariële akte.
Persoonlijke begeleiding, lokale kennis en één aanspreekpunt tijdens het volledige aankoopproces.
Wil je weten hoe het werkt en wat onze begeleiding kost?
Lees meer over Advitalia en onze aankoopbegeleiding op Advitalia.be
Werkgebied: geheel Italië
GSM: +393804728385 (Nicolas) en +393803681656 (Natascha)
E-mail: info@advitalia.be
Website: http://www.advitalia.beP.IVA: 02392280067
REA: LU- 257709