Italiaanse makelaars
Voor wie werken ze eigenlijk?
Wie in Italië een huis koopt, krijgt bijna altijd met een makelaar te maken, maar zijn rol, commissie en positie tegenover koper en verkoper werken anders dan veel buitenlandse kopers verwachten.
Wie vanuit Nederland of België op een Italiaanse vastgoedwebsite naar woningen zoekt, denkt al snel dat de makelaar bij de advertentie simpelweg de makelaar van de verkoper is. In Italië ligt dat juridisch anders. De klassieke Italiaanse vastgoedmakelaar, agente immobiliare of mediatore, is volgens het Italiaanse Burgerlijk Wetboek degene die twee of meer partijen met elkaar in contact brengt om een overeenkomst tot stand te laten komen, zonder door samenwerking, afhankelijkheid of vertegenwoordiging aan één van die partijen verbonden te zijn. Hij hoort dus in principe een onafhankelijke tussenpersoon te zijn. Dat verklaart meteen een aantal zaken die buitenlandse kopers soms vreemd vinden.
De makelaar is niet automatisch de vertegenwoordiger van de verkoper
Dat een makelaar een woning te koop aanbiedt, betekent niet dat hij juridisch uitsluitend voor de verkoper optreedt. Bij de klassieke Italiaanse mediazione brengt hij koper en verkoper bij elkaar en begeleidt hij de transactie. Omdat zijn tussenkomst beide partijen ten goede kan komen, bepaalt artikel 1755 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek dat hij in principe van beide partijen recht op een commissie kan hebben wanneer dankzij zijn tussenkomst een overeenkomst tot stand komt.
Voor Nederlanders en Belgen kan dat verrassend zijn, je hebt namelijk de makelaar niet zelf gezocht of opdracht gegeven om een woning voor jou te vinden en toch zal er bij aankoop een commissie aan de koperszijde verschuldigd zijn. Daarom is het verstandig om vóór een bezichtiging of bod duidelijk te vragen hoeveel commissie de makelaar aan de koper rekent en wanneer die verschuldigd wordt. Er bestaat namelijk geen wettelijk vast percentage dat iedere Italiaanse makelaar moet toepassen. De vergoeding kan worden overeengekomen tussen partijen en kan van kantoor tot kantoor en van regio tot regio verschillen.
Wanneer is de commissie verschuldigd?
Ook daar bestaat regelmatig verwarring over. De commissie is niet noodzakelijk pas verschuldigd bij de definitieve notariële akte, de rogito, het recht op commissie ontstaat wanneer door de tussenkomst van de makelaar een juridisch bindende overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Dat kan dus al eerder in het aankoopproces zijn, bijvoorbeeld wanneer een bindend aankoopvoorstel is aanvaard of een koopovereenkomst tot stand komt. Bij overeenkomsten met opschortende voorwaarden kan de situatie anders liggen. De concrete tekst van het bod of de overeenkomst is daarom belangrijk.
Dit is meteen een goede reden om niet alleen naar de koopprijs te kijken wanneer je een bod uitbrengt, maar vooraf ook te weten welke bijkomende kosten en commissies daaruit voortvloeien.
Betekent één mailtje dat je automatisch commissie verschuldigd bent?
De meeste Italiaanse makelaars zijn van oordeel dat je hen automatisch commissie verschuldigd bent wanneer je op hun advertentie rechtstreeks reageert. Praktisch kan zo’n eerste contact dus grote gevolgen hebben.
Heeft een makelaar jou de woning voorgesteld (via het plaatsen van een advertentie), informatie verstrekt (door te antwoorden op je vragen) en / of een bezichtiging georganiseerd … dus koper en verkoper bij elkaar gebracht, dan zal zijn rol in het tot stand komen van de koop makkelijk aantoonbaar zijn en heeft die recht op commissie bij een eventuele aankoop.
Daarom is het belangrijk om, wanneer je met een eigen aankoopmakelaar wilt werken, die beslissing liefst te nemen voordat je zelf tientallen Italiaanse makelaars begint te contacteren.
Wat doet een aankoopmakelaar in Italië?
Hier moeten we onderscheid maken tussen twee verschillende rollen:
- De klassieke Italiaanse mediatore moet onafhankelijk staan tegenover beide partijen.
- Daarnaast kent de Italiaanse regelgeving ook de mandatario a titolo oneroso. Deze werkt op basis van een opdracht van één partij en behartigt juist de belangen van die opdrachtgever. De Italiaanse Kamers van Koophandel maken uitdrukkelijk onderscheid tussen deze twee functies.
Een aankoopmakelaar die uitsluitend voor de koper werkt, kan dus een andere positie hebben dan de traditionele makelaar die koper en verkoper met elkaar in contact brengt. Voor buitenlandse kopers kan dat een belangrijk verschil zijn. De aankoopmakelaar zoekt, analyseert en onderhandelt vanuit het perspectief van de koper, terwijl van de klassieke bemiddelaar juist een onafhankelijke positie tegenover beide partijen wordt verwacht.
Kunnen een aankoopmakelaar en een verkopende makelaar samenwerken?
Ja. Dat gebeurt in Italië regelmatig, maar er bestaat geen universeel systeem zoals in sommige andere landen waarbij makelaars automatisch onderling samenwerken en de commissie altijd volgens een vaste verdeelsleutel wordt gesplitst. Sommige kantoren werken probleemloos met een aankoopmakelaar samen. Andere kantoren willen hun commissie met een collega verdelen. Weer andere spreken af dat iedere makelaar uitsluitend door zijn eigen opdrachtgever wordt betaald. En er zijn ook kantoren of franchiseketens die nauwelijks of helemaal niet met externe makelaars willen samenwerken. Dat is dus niet alleen een juridische, maar vooral ook een praktische kwestie.
Wat als meerdere makelaars bij dezelfde koop betrokken zijn?
Ook daar voorziet het Italiaanse Burgerlijk Wetboek in: Artikel 1758 bepaalt dat wanneer een koop tot stand komt dankzij de tussenkomst van meerdere makelaars, iedere makelaar recht kan hebben op een deel van de commissie. Dat betekent overigens niet automatisch dat de commissie altijd netjes fiftyfifty wordt verdeeld. De bijdrage van iedere makelaar aan het tot stand komen van de transactie kan daarbij een rol spelen. In de praktijk kunnen de betrokken kantoren onderling afspraken maken over hun vergoeding.
Voor de koper is vooral belangrijk dat hierover vooraf duidelijkheid bestaat. Je wilt niet pas na het bereiken van een akkoord ontdekken dat verschillende partijen menen aanspraak te hebben op een vergoeding.
Is iedere Italiaanse vastgoedbemiddelaar een erkende makelaar?
Helaas niet, vastgoedbemiddeling is in Italië een gereglementeerde activiteit. Wie beroepsmatig als vastgoedbemiddelaar werkt, moet aan wettelijke vereisten voldoen en correct geregistreerd zijn via het Registro delle Imprese of het REA bij de bevoegde Kamer van Koophandel. Ook gelden onder andere professionele vereisten en een verzekeringsplicht. De registratie van een makelaar kan worden gecontroleerd via een visura camerale. De Italiaanse Kamers van Koophandel houden bovendien toezicht op de beroepsuitoefening.
Dat is zeker bij buitenlandse kopers relevant. Niet iedereen die zichzelf property finder, consulente immobiliare of huizenzoeker noemt, heeft automatisch dezelfde beroepskwalificaties of wettelijke bevoegdheden als een geregistreerde vastgoedmakelaar. Vraag daarom gerust naar de volledige bedrijfsgegevens en registratie wanneer daar twijfel over bestaat.
Wat mag je van een Italiaanse makelaar verwachten?
Een Italiaanse makelaar heeft informatieverplichtingen: artikel 1759 van het Burgerlijk Wetboek verplicht hem relevante omstandigheden waarvan hij op de hoogte is, of die hij volgens de vereiste professionele zorgvuldigheid had moeten kennen, aan partijen mee te delen wanneer die van invloed kunnen zijn op de beoordeling of veiligheid van de transactie. De Italiaanse Corte di Cassazione heeft onder meer bevestigd dat dit ook betrekking kan hebben op niet-gemelde stedenbouwkundige of bouwkundige onregelmatigheden waarvan de makelaar op de hoogte was of die hij met de vereiste professionele zorgvuldigheid had moeten kennen. Dat betekent echter niet dat een makelaar automatisch dezelfde technische en juridische controles uitvoert als bijvoorbeeld een geometra, architect of notaris.
Een makelaar begeleidt de vastgoedtransactie. Een technisch deskundige controleert de stedenbouwkundige en bouwkundige situatie. De notaris onderzoekt de juridische aspecten waarvoor hij verantwoordelijk is. Wie een woning in Italië koopt, doet er daarom goed aan die rollen niet met elkaar te verwarren.
Eerst huizen zoeken en daarna een aankoopmakelaar inschakelen?
Dat kan, maar is niet altijd de handigste volgorde. Wie zelf al rechtstreeks contact heeft gehad met verschillende verkoopmakelaars, woningen heeft laten voorstellen of bezichtigingen heeft gedaan, kan later ontdekken dat een aankoopmakelaar voor precies die woningen moeilijker tussenbeide kan komen omdat de eerste makelaar mogelijk al een aantoonbare rol heeft gespeeld in het bij elkaar brengen van koper en woning.
Wil je begeleiding door iemand die specifiek vanuit jouw positie als koper werkt, dan is het daarom verstandig daar aan het begin van de zoektocht over na te denken.
Praktische tips voor kopers
Voordat je via een Italiaanse makelaar een woning gaat bekijken, zijn een paar eenvoudige vragen nuttig:
Hoeveel commissie wordt aan de koper gerekend?
Is de genoemde prijs inclusief of exclusief btw over de makelaarscommissie?
Op welk moment wordt de commissie opeisbaar?
Werkt het kantoor samen met andere erkende vastgoedmakelaars?
Vraag bij twijfel naar de registratie van degene die als makelaar optreedt.
En misschien nog het belangrijkste: ga er niet automatisch vanuit dat het Italiaanse systeem hetzelfde werkt als het systeem dat je uit je eigen land kent.
Tot slot
Een Italiaanse makelaar is juridisch gezien in de eerste plaats een bemiddelaar die partijen bij elkaar brengt. Daarom kan hij bij een geslaagde transactie zowel aan koper als verkoper een commissie rekenen. Een aankoopmakelaar heeft een andere uitgangspositie wanneer hij specifiek voor één koper optreedt.
Beide modellen kunnen prima naast elkaar functioneren, in de praktijk staat of valt een goede samenwerking vooral met duidelijke afspraken aan het begin van de zoektocht. Wie pas na verschillende contacten en bezichtigingen besluit een eigen aankoopmakelaar in te schakelen, kan ontdekken dat de rollen en commissies ondertussen al moeilijker uit elkaar te halen zijn. Bij een Italiaanse huizenjacht geldt daarom ook hier: eerst begrijpen hoe het systeem werkt, daarna beginnen zoeken.
ADVITALIA
Contactpersonen: Nicolas Dewulf en Natascha Di Mario
Aankoopmakelaars en onafhankelijk vastgoedconsulenten in Italië.
Advitalia begeleidt Nederlandstalige kopers bij het vinden en aankopen van hun woning in Italië. Als onafhankelijke aankoopmakelaar behartigen wij uitsluitend jouw belangen. Van de zoektocht en bezichtigingen tot onderhandelingen, controles en de notariële akte.
Persoonlijke begeleiding, lokale kennis en één aanspreekpunt tijdens het volledige aankoopproces.
Wil je weten hoe het werkt en wat onze begeleiding kost?
Lees meer over Advitalia en onze aankoopbegeleiding op Advitalia.be
Werkgebied: geheel Italië
GSM: +393804728385 (Nicolas) en +393803681656 (Natascha)
E-mail: info@advitalia.be
Website: http://www.advitalia.be
P.IVA: 02392280067
REA: LU- 257709