Is een huis in Italië een goede investering?

Waarom locatie en woningtype het verschil maken.

Wie een huis in Italië koopt, koopt in de eerste plaats meestal een plek om van te genieten. Maar ook wanneer rendement niet je belangrijkste doel is, wil je weten of je woning over tien of twintig jaar haar waarde behoudt.  

Wie in online groepen vraagt of vastgoed in Italië een goede investering is, krijgt nogal eens een somber antwoord. Italiaanse huizen zouden nauwelijks in waarde stijgen, de bevolking krimpt en wie later weer wil verkopen zou daar alleen maar geld op verliezen. Dat beeld verdient enige nuance.

De Italiaanse woningmarkt heeft inderdaad een heel ander parcours afgelegd dan bijvoorbeeld die van Nederland of België. Na de financiële crisis daalden de Italiaanse woningprijzen jarenlang en het herstel kwam relatief laat op gang. Maar inmiddels is het beeld veranderd. Volgens de officiële huizenprijsindex van ISTAT lagen de Italiaanse woningprijzen eind 2025 ongeveer 18% hoger dan in 2015. Voor bestaande woningen bedroeg de stijging ongeveer 14%. In het eerste kwartaal van 2026 lagen de woningprijzen opnieuw 5,2% hoger dan een jaar eerder. Ook Eurostat laat zien dat Italië inmiddels ongeveer gelijke tred houdt met de Europese huizenprijsontwikkeling.

Dat betekent echter niet dat ieder huis in Italië een goede investering is. Integendeel, achter het Italiaanse gemiddelde gaan enorme verschillen schuil.

Dé Italiaanse vastgoedmarkt bestaat niet

Dit is misschien wel het belangrijkste om te begrijpen wanneer je een huis in Italië koopt. De ontwikkeling van vastgoed in Milaan zegt vrijwel niets over een woning in de heuvels van Molise. Maar zelfs zeggen dat “Toscane stijgt” of “Calabrië goedkoop is”, vertelt nog lang niet het hele verhaal. Binnen dezelfde regio kunnen provincies zich verschillend ontwikkelen. Binnen dezelfde provincie kunnen gemeenten sterk uiteenlopen en zelfs binnen één stad kan de prijsontwikkeling van wijk tot wijk verschillen.

Dat zien we bijvoorbeeld in Genua, waar wijken op slechts enkele kilometers van elkaar de afgelopen jaren een heel andere prijsontwikkeling hebben doorgemaakt. Hetzelfde geldt voor Toscane. Volgens de historische gegevens van Idealista lagen de gemiddelde vraagprijzen in Toscane in augustus 2026 ongeveer 3,5% hoger dan een jaar eerder. Toch liggen ze nog altijd ongeveer 13% onder de historische piek van 2012. In sommige provincies is die achterstand veel groter, terwijl andere markten hun vroegere prijsniveau bijna opnieuw hebben bereikt.

Wie wil weten of een woning haar waarde waarschijnlijk zal behouden, moet daarom steeds verder inzoomen:

regio → provincie → gemeente → dorp of wijk → ligging → woning.

Pas op dat laatste niveau begint de analyse echt interessant te worden.

Goedkoop kopen betekent niet automatisch goed investeren

Italië heeft nog steeds gebieden waar je voor €80.000, €100.000 of €150.000 een woning kunt kopen die in de rest van Europa ondenkbaar goedkoop lijkt. Dat kan fantastisch zijn wanneer je vooral een betaalbare plek in Italië zoekt. Maar goedkoop en ondergewaardeerd zijn twee verschillende begrippen.

Een woning kan goedkoop zijn omdat er weinig vraag naar is. Wanneer de lokale bevolking krimpt, jongeren vertrekken, winkels sluiten en weinig nieuwe kopers naar het gebied komen, kan het aanbod jarenlang groter blijven dan de vraag. Dan kun je vandaag goedkoop kopen, maar later ook zelf moeite hebben om een koper te vinden. Dat hoeft helemaal geen probleem te zijn wanneer je het huis twintig jaar wilt gebruiken en vooral voor je eigen plezier koopt. Als investering is het wel een factor waarmee je rekening moet houden.

Kijk niet alleen hoeveel een huis waard wordt, maar ook hoe verkoopbaar het blijft

Bij vastgoed denken we vaak automatisch aan waardestijging, maar verkoopbaarheid is minstens zo belangrijk.

Stel dat twee woningen vandaag allebei €250.000 kosten. De eerste ligt op een plek waar woningen gemiddeld binnen enkele maanden worden verkocht en waar zowel Italiaanse als buitenlandse kopers actief zijn. De tweede ligt in een gebied waar vergelijkbare woningen soms jaren te koop staan. Op papier hebben beide woningen dezelfde waarde, maar in de praktijk heb je twee heel verschillende investeringen. Wie met een vooruitziende blik koopt, stelt daarom niet alleen de vraag: “Kan deze woning in waarde stijgen?” maar ook: “Wie zou deze woning over tien jaar van mij willen kopen?”

Dat is misschien wel de nuttigste investeringsvraag die je vóór een aankoop kunt stellen.

Demografie speelt een steeds grotere rol

Italië heeft te maken met bevolkingskrimp en vergrijzing, maar ook hier zijn de verschillen lokaal enorm. Sommige kleinere gemeenten verliezen structureel inwoners. Elders wordt die ontwikkeling gedeeltelijk gecompenseerd door werkgelegenheid, universiteiten, toerisme, tweedehuizenbezitters of buitenlandse inwoners. Daarom kan een woning in een klein Italiaans dorp nog steeds uitstekend verkoopbaar zijn. Een Toscaans dorp dat geliefd is bij buitenlandse kopers bevindt zich bijvoorbeeld in een compleet andere markt dan een even groot dorp waar vrijwel uitsluitend een krimpende lokale bevolking woningen koopt.

De bevolkingsprognoses van ISTAT zijn daarom verrassend nuttige informatie voor wie een huis niet alleen met het hart maar ook met het hoofd wil kopen.

Bereikbaarheid wordt vaak onderschat

Een huis met schitterend uitzicht dat via twintig minuten kronkelende bergweg bereikbaar is, kan precies zijn waarvan jij droomt, maar niet iedere toekomstige koper droomt daarvan. De nabijheid van een luchthaven, snelweg of treinstation kan daarom invloed hebben op de toekomstige verkoopbaarheid. Hetzelfde geldt voor dagelijkse voorzieningen. Hoe lang rijd je naar een supermarkt? Is er een ziekenhuis in de buurt? Zijn restaurants en winkels het hele jaar geopend? Is er openbaar vervoer? Hoe ver is het naar een grotere stad? Voor een vakantiewoning is ook de bereikbaarheid vanuit Noord-Europa relevant. 

Een afgelegen woning kan een fantastische aankoop zijn. Je moet alleen beseffen dat je daarmee mogelijk voor een kleinere toekomstige kopersgroep kiest.

Toerisme kan helpen, maar is geen garantie

Italië blijft internationaal een bijzonder sterke toeristische bestemming. Volgens Banca d’Italia stegen de bestedingen van buitenlandse bezoekers in 2025 opnieuw met 4,6%. Dat ondersteunt de vastgoedmarkt in bepaalde kustgebieden, kunststeden, merengebieden, berggebieden en populaire landelijke bestemmingen. Voor woningen die voor vakantieverhuur geschikt zijn, kan verhuur bovendien een deel van het rendement vormen. Ook hier moet je lokaal kijken. “Veel toerisme in Puglia” betekent bijvoorbeeld niet automatisch dat iedere woning in Puglia gemakkelijk verhuurbaar is. Het verschil tussen een bekende kustplaats en een dorp een uur landinwaarts kan enorm zijn.

Bovendien spelen bereikbaarheid, seizoen, lokale verhuurregels, type woning, zwembad, buitenruimte en concurrentie allemaal mee. Koop dus nooit een woning op basis van een theoretisch huurrendement zonder eerst de lokale markt te onderzoeken.

Buitenlandse kopers creëren soms hun eigen vastgoedmarkt

Een interessante ontwikkeling is de toenemende internationale belangstelling voor bepaalde delen van Italië. Onderzoek van Nomisma en internationale vastgoedpartijen laat zien dat buitenlandse kopers in sommige Italiaanse markten inmiddels een belangrijk aandeel van de vraag vertegenwoordigen en dat kan opmerkelijke effecten hebben. Een gebied hoeft demografisch helemaal niet sterk te groeien om toch stijgende vastgoedprijzen te kennen wanneer Italianen uit andere regio’s, tweedehuizenbezitters en buitenlandse kopers samen voor voldoende vraag zorgen. Dit verklaart mede waarom sommige landelijke gebieden of kleine gemeenten veel beter presteren dan je op basis van de lokale economie of bevolkingsontwikkeling zou verwachten.

Maar internationale belangstelling kan ook zeer selectief zijn. Het ene dorp wordt ontdekt, het dorp twintig kilometer verder nauwelijks. Opnieuw: locatie, locatie, locatie. Maar dan op Italiaanse schaal.

Ook wát je koopt maakt verschil

Niet alleen de plaats bepaalt de toekomstige waarde, de woning zelf doet dat ook. De Italiaanse woningvoorraad is relatief oud en veel huizen zullen de komende decennia moeten worden aangepast aan veranderende eisen en verwachtingen. Een goed gerenoveerde woning met een degelijk dak, moderne installaties, goede energieprestatie, comfortabele verwarming en weinig noodzakelijk onderhoud kan daardoor aantrekkelijker worden ten opzichte van woningen waar nog een grote investering nodig is.

Ook praktische eigenschappen blijven belangrijk: voldoende natuurlijk licht, een goede toegang, parkeergelegenheid, buitenruimte, een logisch ingedeelde woning en niet te veel moeilijk te onderhouden terrein. Het spectaculaire huis boven op een berg is misschien fotogenieker. De comfortabele woning vlak bij een levendig dorp kan uiteindelijk veel gemakkelijker opnieuw te verkopen zijn.

Vergeet de aankoopkosten niet

Wie een huis als investering bekijkt, moet bovendien verder kijken dan het verschil tussen aankoopprijs en latere verkoopprijs. Bij de aankoop van Italiaans vastgoed krijg je te maken met belastingen en andere aankoopkosten. Daar kunnen onder meer notariskosten, makelaarskosten, technische controles en eventueel renovatiekosten bijkomen. Ook tijdens het bezit zijn er kosten. Denk aan onderhoud, belastingen, verzekeringen en bij appartementen de condominiumkosten.

Een huis dat je voor €200.000 koopt en tien jaar later voor €230.000 verkoopt, heeft je dus niet automatisch €30.000 winst opgeleverd.

Daarom is vastgoed vooral interessant wanneer je voldoende tijd hebt om de aankoop- en verkoopkosten over een langere periode uit te smeren.

En wat met de beroemde €1-huizen?

Nergens wordt het verschil tussen goedkoop en een goede investering duidelijker dan bij de bekende Italiaanse €1-huizen. De symbolische aankoopprijs krijgt veel media-aandacht, maar zegt vrijwel niets over de uiteindelijke investering. Renovatieverplichtingen, technische kosten, vergunningen en de lokale vastgoedmarkt zijn veel belangrijker dan die ene euro. Dat maakt zo’n project niet noodzakelijk slecht. Voor iemand die bewust wil bijdragen aan het herstel van een dorp en bereid is tijd en geld in een renovatie te steken, kan het zelfs fantastisch zijn.

Maar de aankoopprijs alleen vertelt je niets over het toekomstige rendement.

Hoe beoordeel je dan een woning?

Voordat je koopt, kun je jezelf een aantal vragen stellen:

  1. Hoe hebben de prijzen zich in deze specifieke gemeente of wijk ontwikkeld?
  2. Hoeveel vergelijkbare woningen staan er momenteel te koop?
  3. Hoe lang staan woningen gemiddeld op de markt?
  4. Wie koopt hier: vooral lokale bewoners, Italianen uit andere regio’s, buitenlanders of tweedehuizenbezitters?
  5. Groeit of krimpt de bevolking?
  6. Zijn er voldoende voorzieningen?
  7. Hoe is de bereikbaarheid?
  8. Is er toeristische of economische activiteit?
  9. Is de woning ook aantrekkelijk voor andere kopers dan voor mij?
  10. Welke investeringen zullen de komende tien tot twintig jaar waarschijnlijk noodzakelijk zijn?

Geen enkele vraag afzonderlijk geeft het antwoord. Samen geven ze wel een veel realistischer beeld.

Een huis is niet alleen een belegging

Tot slot is er nog iets wat in financiële vergelijkingen gemakkelijk verloren gaat. De meeste buitenlanders kopen geen huis in Italië omdat een spreadsheet heeft uitgewezen dat Italië het hoogste vastgoedrendement van Europa biedt. Ze kopen omdat ze er willen wonen, overwinteren, vakantie vieren of uiteindelijk naartoe willen emigreren. Dat gebruik heeft óók waarde.

Als je vijftien jaar lang ieder jaar enkele maanden van je Italiaanse huis geniet, kun je het uiteindelijke resultaat moeilijk uitsluitend meten door de aankoop- en verkoopprijs naast elkaar te leggen. Daarom hoeft de beste investering niet noodzakelijk de woning met de hoogste verwachte prijsstijging te zijn. Het kan ook het huis zijn waarvan je jarenlang geniet, waarvan de kosten binnen je budget blijven én waarvoor later nog een gezonde markt bestaat.

Dus: is vastgoed in Italië een goede investering?

Soms wel, soms helemaal niet. De recente cijfers spreken in ieder geval het hardnekkige idee tegen dat Italiaanse woningen per definitie niet in waarde stijgen. De landelijke huizenprijzen zijn de afgelopen jaren duidelijk gestegen en in verschillende lokale markten was die stijging aanzienlijk. Maar Italië is te groot en te divers om daaruit algemene conclusies te trekken.

Een huis aan de Adriatische kust, een appartement in Turijn, een landhuis in Umbrië, een woning in een Siciliaans dorp en een villa aan het Gardameer zijn niet vijf varianten van dezelfde Italiaanse vastgoedbelegging. Het zijn vijf verschillende lokale markten, ieder met hun eigen kopers, aanbod, economie, demografie en toekomstperspectief.

Wie verstandig wil kopen, begint daarom niet met de vraag: “Stijgen de huizenprijzen in Italië?”

maar met: “Hoe gezond is de markt voor precies dit soort woning, op precies deze plek?”

Dat is uiteindelijk het verschil tussen een huis kopen omdat het goedkoop lijkt en een woning kopen waarvan je ook op lange termijn met een gerust gevoel eigenaar kunt zijn.

 

 

Bronnen en geraadpleegde marktinformatie: ISTAT House Price Index 2025-2026 en bevolkingsprognoses; Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni en Indagine sul turismo internazionale; Eurostat House Price Index; Nomisma, Rapporti sul Mercato Immobiliare 2026; Immobiliare.it, Osservatorio del mercato immobiliare; Idealista, historische en actuele Italiaanse vastgoedmarktgegevens. Portalgegevens betreffen vraagprijzen en mogen niet worden verward met gerealiseerde verkoopprijzen.

ADVITALIA

 

Contactpersonen: Nicolas Dewulf en Natascha Di Mario

 

Aankoopmakelaars en onafhankelijk vastgoedconsulenten in Italië.

Advitalia begeleidt Nederlandstalige kopers bij het vinden en aankopen van hun woning in Italië. Als onafhankelijke aankoopmakelaar behartigen wij uitsluitend jouw belangen. Van de zoektocht en bezichtigingen tot onderhandelingen, controles en de notariële akte.

Persoonlijke begeleiding, lokale kennis en één aanspreekpunt tijdens het volledige aankoopproces.

Wil je weten hoe het werkt en wat onze begeleiding kost?

Lees meer over Advitalia en onze aankoopbegeleiding op Advitalia.be

 

Werkgebied: geheel Italië

GSM: +393804728385 (Nicolas) en +393803681656 (Natascha)
E-mail: info@advitalia.be
Website: http://www.advitalia.be

 

P.IVA: 02392280067
REA: LU- 257709