Kan de caparra bij de makelaar of notaris blijven staan?

Dat kan in bepaalde transacties worden afgesproken, maar het is niet automatisch zo. Bij vastgoedkantoren zie je bijvoorbeeld regelmatig dat een cheque of ander betaalmiddel tijdelijk wordt bijgehouden totdat het bod door de verkoper wordt geaccepteerd. Wat daarna met het geld gebeurt, hangt af van de precieze afspraken in het contract.

Ook met een notaris kunnen specifieke afspraken over het bewaren en vrijgeven van bedragen worden gemaakt, dat is echter iets anders dan het wettelijke deposito prezzo.

Het deposito prezzo bij de notaris

Sinds 2017 bestaat in Italië een wettelijke regeling waarbij een partij kan vragen dat de notaris de nog aan de verkoper verschuldigde koopsom tijdelijk op zijn speciale derdenrekening bewaart. Het geld wordt dan niet onmiddellijk bij het ondertekenen van de definitieve koopakte aan de verkoper vrijgegeven. De notaris houdt het bedrag op een wettelijk afgescheiden rekening totdat de koopakte in de Italiaanse vastgoedregisters is overgeschreven en gecontroleerd is dat er in de tussentijd geen onverwachte hypotheek, beslaglegging of andere bezwarende inschrijving is ontstaan. Daarna wordt het bedrag aan de verkoper uitbetaald.

De bedragen op deze rekening zijn juridisch afgescheiden van het vermogen van de notaris en kunnen bijvoorbeeld niet door persoonlijke schuldeisers van de notaris worden aangesproken.

Het deposito prezzo is niet hetzelfde als de caparra

Hier ontstaat regelmatig verwarring. Het wettelijke deposito prezzo heeft vooral betrekking op het bedrag dat bij de definitieve notariële aankoopakte nog aan de verkoper moet worden betaald. Het betekent dus niet automatisch dat een caparra die maanden eerder bij het voorlopig koopcontract werd overeengekomen eveneens op de derdenrekening van de notaris terechtkomt.

Wil je ook eerder betaalde bedragen bij een derde laten bewaren totdat bepaalde voorwaarden vervuld zijn, dan moet dat afzonderlijk en duidelijk worden afgesproken.

Kan de verkoper het deposito prezzo weigeren?

Volgens de huidige regeling kan ook één partij om het deposito prezzo verzoeken. Het Consiglio Nazionale del Notariato vermeldt uitdrukkelijk dat wanneer het wordt gevraagd, de notaris het saldo van de koopprijs in bewaring moet houden tot de overschrijving van de koopakte heeft plaatsgevonden. Dat is een belangrijk verschil met hoe hierover vroeger soms werd gesproken. In de praktijk is het wel verstandig om het gebruik van het deposito prezzo tijdig aan te kondigen, liefst al tijdens de onderhandelingen of in het voorlopig koopcontract. De verkoper kan immers rekening houden met onmiddellijke ontvangst van de koopsom, bijvoorbeeld omdat hij zelf op dezelfde dag een andere woning koopt of een hypotheek wil aflossen. Ook het Italiaanse Notariaat adviseert daarom dit vooraf te regelen.

Het deposito prezzo kan ook voor andere problemen worden gebruikt

De derdenrekening van de notaris kan in bepaalde gevallen nog een bijkomende functie krijgen. Het Notariaat noemt onder meer situaties waarin:

• nog een hypotheek of beslag moet worden verwijderd;

• een wettelijk voorkooprecht moet aflopen;

• de woning nog niet volledig vrij is van personen of goederen;

• nog bepaalde gemeenschappelijke kosten moeten worden betaald;

• een bepaald document of bepaalde formaliteit nog moet worden afgehandeld.

Partijen kunnen dan overeenkomen dat een deel van de koopsom pas wordt vrijgegeven zodra aan de afgesproken voorwaarden is voldaan. Dit kan bijzonder nuttig zijn wanneer er op de dag van de notariële akte nog een concreet punt openstaat dat niet verhindert dat de verkoop doorgaat, maar waarvoor de koper wel financiële zekerheid wenst.