Het schriftelijke bod

Waarom een bod in Italië veel meer is dan alleen een prijs op papier

Wat te doen nadat je de droomwoning gevonden hebt en de beslissing is gevallen: dit huis moet het worden!

Dan begint het echte werk. En dat start vaak met het opmaken van een bod.

Maar hoe werkt dat precies in Italië, en waar moet je als buitenlandse koper extra op letten?

Een bod is niet zomaar een bod

Een mondeling akkoord over de aankoop van een woning is in Italië niet voldoende om een geldige verkoopovereenkomst van onroerend goed tot stand te brengen. Voor dergelijke overeenkomsten schrijft de Italiaanse wet een schriftelijke vorm voor, zoals bepaald in artikel 1350 van het Codice Civile.

Dat betekent echter niet dat een schriftelijk bod vrijblijvend is. Integendeel. Een ondertekende proposta d’acquisto kan de koper al juridisch binden. Wanneer de verkoper het voorstel vervolgens aanvaardt, kan dit voorstel bovendien uitgroeien tot een voorlopige koopovereenkomst.

En daar zit voor buitenlandse kopers vaak het gevaar.

Zelf ben ik van oordeel dat de tijd van snel een mailtje sturen met een prijs voor een huis of een A4’tje met daarop een bedrag en een adres voorbij zou moeten zijn. Zelfs wanneer er zogezegd tijdsdruk is omdat er andere kapers op de kust zijn of de makelaar de druk opvoert met verhalen over “zoveel geïnteresseerden”, neem je als koper best de tijd om goed na te denken over wat je precies wilt kopen en onder welke voorwaarden.

Een aankoopvoorstel moet je dus niet zien als een vrijblijvende manier om een woning “te reserveren”. Het kan belangrijke juridische gevolgen hebben.

Wat moet er in het bod staan?

Mijn advies is dan ook om belangrijke voorwaarden al vóór of uiterlijk bij het ondertekenen van het aankoopvoorstel juridisch correct vast te leggen. Het is vaak verstandiger om een uitgebreidere proposta d’acquisto of meteen een preliminare di compravendita, ook wel compromesso genoemd, op te maken.

Daarin kunnen onder meer de volgende zaken worden geregeld:

de definitieve koopprijs;
de datum waarop de woning wordt geleverd en vrij ter beschikking wordt gesteld;
welke meubels, keuken, keukenapparatuur en andere roerende goederen in de woning achterblijven;
de kadastrale en stedenbouwkundige conformiteit van de woning;
de aanwezigheid en geldigheid van de nodige vergunningen;
eventuele hypotheken, beslagen of andere lasten op het onroerend goed;
eventuele voorkooprechten, bijvoorbeeld van een buurman of landbouwer;
belangrijke opschortende of ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypotheek;
de mogelijkheid om bepaalde verbouwingen te realiseren, bijvoorbeeld de aanleg van een zwembad of het verbouwen van een schuur tot woonruimte;
het verkrijgen of controleren van de vereiste documenten en attesten inzake de juridische, stedenbouwkundige, kadastrale en technische conformiteit van de woning.

Ook zaken die voor een koper vanzelfsprekend bij de woning lijken te horen, kun je maar beter expliciet vermelden. Wil je bijvoorbeeld de keuken, bepaalde toestellen of specifieke meubels overnemen, zet dit dan duidelijk in het contract.

Een goed geformuleerde opschortende of ontbindende voorwaarde kan ervoor zorgen dat je, wanneer de betreffende voorwaarde niet wordt vervuld, zonder de gebruikelijke contractuele gevolgen van de aankoop kunt afzien. De precieze formulering is daarbij van groot belang.

Hoe wordt het voorschot betaald?

Ook de omschrijving van de betaling verdient bijzondere aandacht.

Bij het sluiten van een voorlopige koopovereenkomst wordt in Italië vaak een bedrag betaald dat doorgaans ergens tussen 10 en 20% van de koopprijs ligt. Dat bedrag kan een caparra confirmatoria zijn, maar het kan ook als een voorschot op de koopprijs, een acconto prezzo, worden beschouwd. Dat onderscheid is juridisch belangrijk en moet duidelijk uit de overeenkomst blijken.

Voor “ons noorderlingen” voelt het soms wat vreemd en onrustwekkend aan dat een dergelijk bedrag rechtstreeks aan de eigenaar wordt betaald. Voor Italianen is dat echter een heel gebruikelijke gang van zaken.

Er bestaan daarnaast mogelijkheden om de betaling van het koopsaldo via de notaris te laten verlopen. Sinds 2017 kan de koper onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van het zogenaamde deposito del prezzo: het saldo van de koopprijs wordt dan bij de notaris gestort, die het bedrag onder zich houdt totdat aan de wettelijke voorwaarden voor vrijgave is voldaan.

Dit is iets anders dan het klassieke voorschot of de caparra die bij het sluiten van het preliminare wordt betaald. Wil je gebruikmaken van een dergelijke regeling, bespreek dit dan vooraf met de notaris en laat de betalingswijze correct in de overeenkomst opnemen.

Ook het uiteindelijke koopsaldo wordt in Italië traditioneel vaak betaald met een bankcheque, al is betaling via bankoverschrijving eveneens mogelijk. Wanneer gebruik wordt gemaakt van het deposito del prezzo, kan het bedrag op de daarvoor bestemde rekening van de notaris worden gestort.

Informeer vooraf bij de notaris naar de eventuele kosten die aan deze dienstverlening verbonden zijn.

Wat als iemand zich terugtrekt?

Wat gebeurt er wanneer de koper of verkoper na de ondertekening van de voorlopige overeenkomst van de aankoop af wil?

Hier is opnieuw het onderscheid tussen een gewone betaling en een caparra confirmatoria belangrijk.

Wanneer het betaalde bedrag contractueel als caparra confirmatoria is vastgelegd en de koper zonder contractuele reden van de aankoop afziet, kan de verkoper de caparra in principe behouden.

Komt de verkoper zijn verplichtingen niet na, dan kan de koper in principe het dubbele van de betaalde caparra confirmatoria terugvragen.

Dit is geregeld in artikel 1385 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek.

Reden te meer om niet lichtzinnig een bod te ondertekenen.

Eerst controleren, dan tekenen

Een aankoopvoorstel moet dus meer zijn dan een prijs en een adres.

Door vooraf na te denken over alle voorwaarden die voor jou als koper belangrijk zijn en deze juridisch correct vast te leggen, vermijd je heel wat onzekerheid en stress gedurende de periode tussen het akkoord en de definitieve notariële akte.

Dat geeft bovendien de tijd om de nodige controles uit te voeren. Makelaars, consulenten, geometra’s en andere deskundigen kunnen in die tussentijd aan het werk om de juridische, stedenbouwkundige, kadastrale en technische situatie van de woning te controleren.

Want uiteindelijk wil je natuurlijk met een gerust gemoed naar de notaris kunnen gaan om daar eindelijk die fles bubbels te kraken.

Salute!

ADVITALIA

Contactpersonen: Nicolas Dewulf en Natascha Di Mario

Aankoopmakelaars en onafhankelijk vastgoedconsulenten in Italië.

Advitalia begeleidt Nederlandstalige kopers bij het vinden en aankopen van hun woning in Italië. Als onafhankelijke aankoopmakelaar behartigen wij uitsluitend jouw belangen. Van de zoektocht en bezichtigingen tot onderhandelingen, controles en de notariële akte.

Persoonlijke begeleiding, lokale kennis en één aanspreekpunt tijdens het volledige aankoopproces.

Wil je weten hoe het werkt en wat onze begeleiding kost?

Lees meer over Advitalia en onze aankoopbegeleiding op Advitalia.be

Werkgebied: geheel Italië

GSM: +393804728385 (Nicolas) en +393803681656 (Natascha)
E-mail: info@advitalia.be
Website: http://www.advitalia.be

P.IVA: 02392280067
REA: LU- 257709