Je hebt je droomhuis gevonden, nu komt het er op neer deze woning ook effectief te kunnen kopen, hou er rekening mee dat je in Italië koopt, vermoedelijk van Italiaanse eigenaars en je dus de Italiaanse regels en gewoontes zult moeten respecteren.
Hieronder vind je alle administratieve stappen die je moet ondernemen (in de juiste volgorde) tussen het vinden van het huis en het buitenstappen bij de notaris met de sleutels.
1. Codice fiscale
Iedereen die iets officieel wil doen in Italië moet over een eigen ‘codice fiscale’ beschikken, een persoonlijk identificatienummer waarbij de administratie je op basis van jouw naam, geboortedatum, nationaliteit, woonplaats, … jouw eigen code geeft, de codice fiscale.
Deze code moet op alle Italiaanse officiële briefwisseling en documenten vermeld worden en wordt je toegekend door de Agenzia delle Entrate.
Dergelijke aanvraag kan vrij eenvoudig verlopen en kan via onze diensten in heel Italië besteld worden.
2. Italiaanse bankrekening
Een eigen Italiaanse bankrekening is aangeraden. Het zal de zaken na de aankoop behoorlijk vereenvoudigen om zo het water aan te sluiten, idem wat betreft elektriciteit en andere gemeentelijke diensten, het spaart een hoop werk en rompslomp uit als je dit alles rechtstreeks van een Italiaanse rekening kan doen.
3. Schriftelijk bod en voorlopige koopovereenkomst
Belangrijk om weten in Italië is dat eens een bod door de verkopers aanvaard wordt er ook een daadwerkelijke wilsovereenstemming tussen partijen ontstaat, met andere woorden dat de verkoop in principe reeds definitief wordt.
Het belang van een correct opgesteld schriftelijk bod kan dan ook niet onderschat worden.
Italiaanse verkopers zullen een koper trouwens ook maar echt ernstig nemen eens die koper een schriftelijk bod heeft overgemaakt, mondelinge onderhandelingen over de prijs zullen door een Italiaan weinig geapprecieerd worden.
Meestal is er sprake van een zekere tijdsdruk bij het overmaken van een bod. Als koper wil je natuurlijk niet dat het huis nog snel aan een andere geïnteresseerde zou verkocht worden zodat de klassieke weg van een eerder summier schriftelijk bod, gevolgd door een gedetailleerde voorlopige koopovereenkomst (compromis) en uiteindelijk de notariële akte nog steeds gebruikt wordt.
De voorkeur zou moeten uitgaan de tijd te nemen om een uitgebreid schriftelijk bod op te maken met als grote voordeel dat daardoor de stap van een compromis kan uitgeschakeld worden. Dergelijk bod wordt na aanvaarding automatisch de voorlopige koopovereenkomst waardoor een extra administratieve/juridische stap vermeden kan worden.
In dergelijk schriftelijk bod neem je reeds de opschortende dan wel ontbindende voorwaarden op onder de welke de verkoop al dan niet zal kunnen doorgaan.
Als je dus pas tot aankoop wenst over te gaan eens je financiering rond is, moet je dat reeds laten opnemen in het bod, als je zekerheid wil dat er geen bouwmisdrijven begaan zijn of dat je een vergunning zal kunnen krijgen dien je dat nu reeds in de voorwaarden te beschrijven.
Naast de prijs, de te respecteren termijnen, de eventuele schadevergoeding bij ontbinding, … zijn deze voorwaarden het belangrijkste.
Via onze diensten kun je een model aanvragen van een standaard tweetalig schriftelijk bod.
Tevens kunnen wij jouw bod nalezen en juridisch controleren.
4. Money money money
Eens het bod aanvaard wordt (normaal wordt er een bedenktijd voorzien van 10 à 15 dagen) en dus een definitieve voorlopige koop/verkoopovereenkomst wordt, is het gebruikelijk in Italië dat er een voorschot van gemiddeld 30% aan de verkoper wordt overgemaakt. Het beste is dit voorschot onder de in Italië beschermde juridische vorm van een ‘caparra confirmatoria’ te doen, hetgeen voldoende garanties biedt, mocht er alsnog iets misgaan, om het betaalde tekengeld te kunnen recupereren.
Op datzelfde ogenblik moet de voorlopige koopovereenkomst ook geregistreerd worden (dit is een wettelijke verplichting) waardoor er registratierechten moeten betaald worden aan de Italiaanse staat.
Het bedrag dat op dit moment reeds vooraf betaald wordt, zal achteraf – eens de definitieve verkoop doorgaat bij de notaris – in mindering gebracht worden van het totaal aan rechten en belastingen die verschuldigd zijn op de aankoop van een woning in Italië, het is dus te beschouwen als een voorschot aan de staat.
Dergelijke registratie van de compromis heeft nog een ander belangrijk juridisch gevolg én voordeel: de verkoop wordt tegenstelbaar aan derden, dit betekent dat de eigenaar achteraf niet nog kan proberen dezelfde woning (eventueel tegen een hogere prijs) aan een andere koper te verkopen, de geregistreerde voorlopige koopovereenkomst is geldig ten opzichte van iedere andere koper, de woning is niet langer ‘te koop’.
Onze diensten kunnen zorgen voor de registratie van de compromis en de bijhorende betaling van de verschuldigde rechten.
5. (Agrarisch) voorkooprecht
Vermits velen een huis willen aankopen op het Italiaanse platteland, zal je rekening moeten houden met het bestaande principe van het agrarisch voorkooprecht of ‘diritto di prelazione’.
Italiaanse boeren genieten immers altijd de voorkeur hun land te mogen uitbreiden wanneer aangrenzende percelen grond verkocht worden.
Binnen een periode van 12 maanden hebben zij de mogelijkheid hun agrarisch voorkooprecht uit te oefenen.
Concreet betekent dit dat zij de kans krijgen de door jou aangekochte grond over te kopen tegen dezelfde prijs als opgenomen in het compromis of de definitieve koopakte.
Het is dan ook gevaarlijk de prijs voor de aangekochte gronden onder de marktwaarde op te nemen in de koopakte – die verleiding bestaat omdat de registratierechten op landbouwgronden 18% bedraagt – omdat uiteraard dan de kans groter wordt dat de aangrenzende boer effectief jouw grond zal willen kopen én dan nog bovendien tegen een lagere prijs dan hetgeen jij in werkelijkheid aan de koper hebt betaald.
Om dit ‘probleem’ uit de weg te gaan moet er vooraf voor gezorgd worden dat elke omliggende landbouwer/buur de voorlopige koopovereenkomst betekend krijgt met het verzoek binnen de 30 dagen te reageren indien deze zijn voorkeurrechten wil uitoefenen. Bij gebrek aan reactie binnen deze periode vervalt zijn toekomstig voorkeurrecht en kun je met een gerust gemoed overgaan tot de definitieve aankoop.
Let op, een papiertje waarop de buurman boer ooit heeft verklaard geen interesse te hebben in de grond is waardeloos wanneer niet de wettelijke voorschriften zijn gevolgd, zoals bvb. kennisgeving van de compromis met daarin de betaalde prijs voor de betreffende gronden.
Het is dan ook dikwijls nuttig deze al dan niet uitoefening door de buren van hun voorkooprecht te laten opnemen in het schriftelijke bod als opschortende/ontbindende voorwaarde.
Via onze diensten kunnen alle buren opgezocht worden via de kadastrale gegevens, tevens kunnen wij een modelbrief aanbieden ter betekening van de compromis en het verzoek binnen de wettelijk voorziene termijnen te communiceren of de buurman zijn eventuele voorkooprecht wenst uit te oefenen.
Indien gewenst kunnen wij vanuit Italië ook deze brief met compromis aangetekend versturen naar alle buren die in aanmerking kunnen komen het agrarische voorkooprecht uit te oefenen.
6. Notariële koopakte
Net zoals in België en Nederland eindigt het aankoopproces op het ogenblik van de notariële aankoopakte.
Je wordt veronderstelt voldoende de Italiaanse taal machtig te zijn op het ogenblik van de voorlezing en ondertekening van de akte. De notaris zal dit ook effectief nagaan, dus wanneer dit niet het geval is moet de akte vooraf in het Nederlands vertaald worden en moet een vertaler aanwezig zijn.
Kijk hier op de externe diensten die onze site aanbiedt om een erkend vertaler te vinden en te contacteren.
Tevens is het absoluut nuttig aan de dienstdoende notaris te vragen het ontwerp van de akte enige tijd vooraf door te mailen zodat je nog de tijd hebt één en ander na te kijken.
Via onze diensten kun je ook een juridisch nazicht van deze notariële akte aanvragen.
