Een bestaande accommodatie kopen of van nul beginnen?
Wat is voordeliger: een draaiende zaak overnemen of je eigen concept opbouwen?
Wil je in Italië een gastenverblijf, vakantiewoning, kleinschalig hotel of andere toeristische accommodatie uitbaten, dan kom je vroeg of laat voor een belangrijke keuze te staan. Koop je een woning en bouw je zelf vanaf nul een activiteit op of betaal je meer voor een bestaande accommodatie die al gasten ontvangt, omzet draait en online bekendheid heeft opgebouwd?
Voor beide opties valt iets te zeggen. Een bestaande zaak lijkt op het eerste gezicht de veiligste keuze: alles staat klaar, er zijn misschien al boekingen voor het komende seizoen en je kunt in theorie snel inkomsten genereren. Zelf beginnen kost meer tijd, maar geeft je veel meer vrijheid en kan financieel interessanter zijn.
De juiste keuze hangt daarom minder af van de vraag of een bestaande accommodatie “goed draait”, en veel meer van wat je daadwerkelijk koopt voor de meerprijs die je betaalt.
Het grote voordeel van een bestaande accommodatie
Het belangrijkste voordeel van een bestaande toeristische activiteit is dat je niet alleen met verwachtingen hoeft te werken, er zijn tastbare cijfers. Je kunt bijvoorbeeld bekijken hoeveel gasten er de afgelopen jaren kwamen, in welke maanden de meeste omzet werd gerealiseerd, welke prijzen werden gevraagd en hoeveel boekingen rechtstreeks of via boekingsplatforms binnenkwamen. Dat geeft veel meer houvast dan een businessplan voor een nieuwe accommodatie.
Ook praktisch kan een bestaande zaak aantrekkelijk zijn: de kamers zijn ingericht, de website bestaat al, de accommodatie staat op boekingsplatforms en leveranciers en werkprocessen zijn aanwezig. Als er bovendien al toekomstige reserveringen zijn, kun je relatief snel inkomsten genereren.
Maar omzet vertelt maar een deel van het verhaal
Laat je niet te snel imponeren door een hoge jaaromzet, veel interessanter is wat er uiteindelijk overblijft. Een toeristische accommodatie heeft vaak aanzienlijk meer kosten dan buitenstaanders verwachten: denk aan commissies van boekingssites, schoonmaak, linnengoed, elektriciteit, verwarming, airconditioning, tuin- en zwembadonderhoud, verzekeringen, administratie, belastingen, onderhoud en renovaties… en dan is er nog de arbeid van de eigenaar. In veel kleinschalige accommodaties doet de eigenaar zelf een groot deel van het werk: van communicatie met gasten en check-ins tot schoonmaak, ontbijt, boodschappen, tuinonderhoud en marketing. Wanneer die uren nergens als personeelskost in de cijfers voorkomen, kan een zaak op papier behoorlijk winstgevend lijken terwijl de eigenaar daar in werkelijkheid zeer veel voor werkt.
Bekijk daarom niet alleen de omzet en boekhoudkundige winst, maar probeer te berekenen wat de activiteit werkelijk oplevert wanneer je ook de benodigde arbeid meerekent.
Waar betaal je precies voor?
Stel dat een vergelijkbare woning zonder toeristische activiteit ongeveer €500.000 kost, terwijl voor een bestaande accommodatie €600.000 wordt gevraagd, dan betaal je feitelijk €100.000 extra. Misschien krijg je daarvoor een volledig ingerichte accommodatie, een sterk merk, een goedlopende website, duizenden terugkerende bezoekers, uitstekende reviews, toekomstige reserveringen en aantoonbare winst. Maar misschien bestaat de meerwaarde voornamelijk uit een mooie website en het argument dat de zaak “veel potentieel” heeft, wat een heel andere situatie is. Probeer daarom de waarde van het vastgoed en de waarde van de activiteit zoveel mogelijk los van elkaar te bekijken.
Hoe waardevol zijn reviews en online bekendheid?
Toen wij jaren geleden voor het eerst over dit onderwerp schreven, werd veel waarde gehecht aan het bestaande gastenbestand en de positie van een website in Google. Vandaag speelt online reputatie misschien nog een grotere rol. Reviews op Google, Booking, Airbnb en andere platformen kunnen een nieuwe accommodatie een flinke voorsprong geven. Een nieuw bedrijf moet die reputatie helemaal vanaf nul opbouwen, maar hier zit ook een belangrijke valkuil. Niet ieder account, iedere review of iedere reservering kan zomaar worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Hetzelfde geldt voor sociale media, mailinglijsten, domeinnamen en andere digitale middelen.
Vraag daarom heel concreet wat bij de verkoop inbegrepen is en wat daadwerkelijk naar jou kan worden overgedragen. Een accommodatie met honderden uitstekende reviews kan commercieel interessant zijn, maar alleen wanneer die opgebouwde reputatie na de verkoop ook werkelijk bruikbaar blijft.
Een bestaand klantenbestand is geen garantie
Terugkerende gasten kunnen waardevol zijn, maar onderschat niet hoe sterk een gastenverblijf soms verbonden is met de persoonlijkheid van de eigenaar. Sommige gasten komen niet alleen terug voor de locatie, maar juist vanwege de gastheer of gastvrouw. Wanneer de eigenaar vertrekt, kan ook een deel van die klanten verdwijnen. Andersom kan een nieuwe eigenaar juist een heel andere doelgroep aantrekken.
Wie een eenvoudige accommodatie overneemt en er een luxer concept van maakt, kan hogere prijzen vragen, maar loopt tegelijkertijd het risico dat bestaande gasten afhaken. Een klantenbestand is dus een voorsprong, maar geen garantie.
Bestaande boekingen kunnen interessant zijn
Een voordeel van een draaiende accommodatie zijn de reserveringen die al voor de komende maanden of zelfs het volgende seizoen zijn gemaakt, maar ook die moet je goed onderzoeken.
- Hoeveel boekingen staan er werkelijk?
- Welke voorschotten zijn al betaald en aan wie?
- Welke annuleringsvoorwaarden gelden?
- Worden de bestaande reserveringen juridisch en praktisch door jou overgenomen?
Een agenda vol reserveringen klinkt aantrekkelijk, maar brengt ook verplichtingen met zich mee.
Zelf beginnen geeft meer vrijheid
Wie vanaf nul begint, heeft een heel ander voordeel: je kunt het concept volledig zelf bepalen. Je kunt zoeken naar een woning die precies past bij de doelgroep die je voor ogen hebt en vanaf het begin nadenken over kamerindeling, buitenruimte, parkeerplaatsen, zwembad, ontbijtzone en privéruimte.
Dat laatste wordt vaak onderschat. Wie zelf in een toeristische accommodatie woont, merkt soms pas later hoe belangrijk voldoende privacy is. Wanneer gasten voortdurend langs je privéterras lopen of je woonkamer naast de ontbijtruimte ligt, voelt het op den duur alsof je permanent op je werk woont. Bij een nieuw project kun je daar vanaf het begin rekening mee houden.
Je hoeft geen bestaande formule over te nemen
Een bestaande accommodatie heeft bijna altijd al een bepaalde uitstraling en doelgroep. Misschien zijn de kamers traditioneel ingericht terwijl jij een modern publiek wilt aantrekken, of heeft de zaak jarenlang vooral gezinnen ontvangen terwijl jij volwassenen zonder kinderen wilt aanspreken. Je kunt dit veranderen, maar hoe groter de verandering, hoe minder waarde je uiteindelijk hebt aan het bestaande concept waarvoor je mogelijk wel een hogere aankoopprijs hebt betaald.
Bij een nieuwe accommodatie bouw je vanaf de eerste dag precies het product dat je zelf wilt aanbieden.
De keerzijde: je begint écht vanaf nul
Zelf beginnen betekent ook dat niemand je kent: je moet een naam bedenken, een website bouwen, foto’s laten maken, boekingskanalen opzetten en reviews verzamelen.
De eerste jaren kunnen daardoor financieel minder voorspelbaar zijn. Hoe snel een nieuwe accommodatie voldoende boekingen krijgt, hangt sterk af van de locatie, het concept, prijsniveau, kwaliteit en marketing.
Op een zeer toeristische locatie met weinig goed aanbod kan het snel gaan (maar waar vind je die nog?), op andere plekken kost het aanzienlijk meer tijd om een klantenbestand en reputatie op te bouwen. Reken daarom liever voorzichtig dan met het meest optimistische scenario.
Locatie blijft belangrijker dan het concept
Een prachtige accommodatie kan op de verkeerde plek commercieel tegenvallen. Een eenvoudiger accommodatie op een goede locatie kan juist uitstekend draaien.
Kijk daarom verder dan het pand zelf.
- Hoe lang duurt het toeristische seizoen?
- Waar komen de gasten vandaan?
- Waarom kiezen zij voor deze omgeving?
- Hoe sterk is de concurrentie?
- Welke prijzen worden werkelijk betaald?
Ook bereikbaarheid speelt mee. Een romantisch huis op een afgelegen heuvel kan fantastisch zijn voor vakantiegangers die rust zoeken, maar minder geschikt voor een concept waarbij gasten vooral korte verblijven boeken en gemakkelijk restaurants en bezienswaardigheden willen bereiken.
De bestaande cijfers van een accommodatie kunnen hierbij bijzonder nuttig zijn. Bij een nieuw project zul je dat marktonderzoek zelf moeten uitvoeren.
Vergelijk appels met appels
Een fout die makkelijk wordt gemaakt, is een bestaande accommodatie vergelijken met een veel goedkoper woonhuis. Misschien moet je aan dat woonhuis nog €200.000 verbouwen voordat je dezelfde kwaliteit en capaciteit bereikt. Andersom kan een bestaande accommodatie duur geprijsd zijn omdat de eigenaar veel waarde toekent aan de onderneming, terwijl jij vrijwel alles wilt veranderen.
Maak daarom voor beide scenario’s een volledige berekening.
- Bij zelf beginnen moet je behalve de aankoopprijs onder andere rekening houden met verbouwing, inrichting, professionele foto’s, website, marketing, vergunningen en de periode waarin nog weinig inkomsten binnenkomen.
- Bij een bestaande accommodatie moet je vooral beoordelen hoeveel je betaalt voor de commerciële activiteit boven op de waarde van het vastgoed.
Wat zou je bij een bestaande accommodatie willen zien?
Voordat je een meerprijs betaalt voor een draaiende zaak, wil je minstens een goed beeld krijgen van:
de omzet en kosten van meerdere jaren;
de bezettingsgraad per maand of seizoen;
de gemiddelde prijs per overnachting;
het aandeel rechtstreekse boekingen tegenover boekingsplatforms;
de betaalde commissies;
toekomstige reserveringen en ontvangen voorschotten;
welke inventaris bij de verkoop inbegrepen is;
website, domeinnaam en sociale media;
reviews en online profielen en de overdraagbaarheid daarvan;
eventuele leveranciers- en personeelscontracten;
terugkerende onderhoudskosten;
investeringen die binnenkort noodzakelijk zijn;
de exacte juridische situatie van zowel het vastgoed als de toeristische activiteit.
Die laatste controle blijft belangrijk. Het feit dat ergens al jarenlang gasten worden ontvangen betekent niet automatisch dat een nieuwe eigenaar de activiteit zonder verdere formaliteiten op exact dezelfde manier kan voortzetten. Laat daarom vóór de aankoop onderzoeken wat op die specifieke locatie mogelijk is en welke registraties, toestemmingen of procedures voor jouw plannen nodig zijn.
Vergeet het vastgoed zelf niet
Een draaiende accommodatie blijft in de eerste plaats ook vastgoed. Een hoge bezettingsgraad zegt niets over de staat van het dak, vochtproblemen, de elektrische installatie of de conformiteit van verbouwingen.
Juist bij toeristische accommodaties is de verleiding groot om vooral naar het bedrijf te kijken, maar dat doe je beter niet. De technische en juridische controle van het pand is minstens zo belangrijk als de analyse van de commerciële cijfers.
Betaal niet voor potentieel
Verkopers van toeristische accommodaties spreken begrijpelijkerwijs graag over mogelijkheden.
“Met wat extra marketing kan de omzet gemakkelijk verdubbelen.”
“Het zwembad zou veel meer gasten aantrekken.”
“Je zou nog drie extra kamers kunnen maken.”
Misschien klopt dat allemaal, maar wanneer jij die kamers nog moet verbouwen, het zwembad moet aanleggen en de marketing moet uitvoeren, ben jij degene die het geld investeert en het risico neemt. Betaal daarom vooral voor resultaten die aantoonbaar bestaan, niet voor omzet die jij na aankoop nog zelf moet creëren.
Wanneer kan een bestaande accommodatie interessant zijn?
Een bestaande accommodatie kan vooral interessant zijn wanneer de locatie zich al bewezen heeft, de resultaten controleerbaar zijn, de online reputatie sterk is, er weinig grote investeringen nodig zijn en een belangrijk deel van de commerciële waarde daadwerkelijk kan worden overgenomen. Je koopt dan niet alleen een woning, maar ook tijd, want je slaat een deel van de opbouwfase over.
Wanneer kan zelf beginnen interessanter zijn?
Zelf opbouwen kan aantrekkelijker zijn wanneer je een duidelijk eigen concept hebt, een geschikt pand tegen een interessante prijs kunt kopen of wanneer de bestaande accommodaties in jouw zoekgebied een zeer hoge meerprijs vragen voor goodwill die voor jou weinig waarde heeft. Ook wanneer je vrijwel alles aan een bestaande accommodatie zou willen veranderen, is het de moeite waard om je af te vragen waarom je überhaupt voor die bestaande onderneming zou betalen.
Er bestaat geen universeel beste keuze
Een bestaande accommodatie kopen is niet automatisch veiliger, terwijl zelf beginnen ook niet automatisch goedkoper is. Het verschil zit vooral in waar je voor betaalt en welk risico je bereid bent zelf te dragen.
Bij een bestaande zaak betaal je mogelijks meer, maar koop je een bewezen locatie, bestaande omzet en een voorsprong op de markt.
Bij een nieuw project investeer je meer tijd en moet je je klanten nog vinden, maar houd je maximale vrijheid en betaal je niet voor de goodwill van iemand anders.
Maak daarom voordat je beslist twee volledige scenario’s. Wat kost het om zelf een geschikte woning te kopen, te verbouwen, in te richten en commercieel op te starten? En wat betaal je bij een bestaande accommodatie werkelijk extra boven op de waarde van het vastgoed?
Pas wanneer je die twee bedragen naast elkaar zet én weet wat je voor het verschil terugkrijgt, kun je beoordelen welke optie voor jou het interessantst is.
Wat zeggen eigenaars die zelf voor deze keuze stonden?
Toen we een paar jaar geleden voor het eerst over dit onderwerp schreven, legden we deze vraag ook voor aan eigenaars van gastenverblijven. Hun situaties verschilden sterk, maar een aantal opmerkingen is vandaag nog altijd verrassend herkenbaar.
Een eigenaar die bewust voor een bestaande zaak koos, vertelde:
“Wij kochten een bestaande accommodatie en hebben daar geen spijt van. Langzaamaan hebben we veranderingen aangebracht zodat alles beter bij ons paste. We wilden niet eerst nog jarenlang bouwen en een klantenbestand opbouwen. We hadden vrij snel inkomsten nodig.”
Een andere eigenaar koos juist voor de omgekeerde weg:
“Wij kochten een huis en hebben het zelf verbouwd. Daardoor konden we alles precies maken zoals we wilden. Het duurde ongeveer drie jaar voordat we een goed gastenbestand hadden opgebouwd en de zaak voldoende begon op te leveren.”
Dat verschil in tijd blijkt voor veel eigenaars belangrijk. Wie zelf begint, moet er rekening mee houden dat niet alleen het gebouw, maar ook de onderneming nog moet worden opgebouwd. Website, naamsbekendheid, reviews en terugkerende gasten ontstaan niet automatisch. Een andere eigenaar waarschuwde daarom om realistisch te blijven:
“Op de perfecte locatie kun je misschien snel gasten krijgen, maar elders kan het een paar jaar duren voordat je echt een vaste stroom aan boekingen hebt.”
Ook bij de aankoop van een bestaande accommodatie blijkt succes niet automatisch overdraagbaar. Een eigenaar die een bestaande zaak overnam, vertelde:
“We hebben uiteindelijk niet zo veel gehad aan het klantenbestand van de vorige eigenaar. We zijn grotendeels opnieuw begonnen met onze eigen website en mond-tot-mondreclame. Hoe je het ook aanpakt, het blijft veel werk.”
Een ander kocht juist bewust een bestaande accommodatie, maar veranderde geleidelijk het concept:
“We behielden een deel van de bestaande gasten, maar maakten van de accommodatie een luxere formule en verhoogden stap voor stap onze prijzen.”
ADVITALIA
Contactpersonen: Nicolas Dewulf en Natascha Di Mario
Aankoopmakelaars en onafhankelijk vastgoedconsulenten in Italië.
Advitalia begeleidt Nederlandstalige kopers bij het vinden en aankopen van hun woning in Italië. Als onafhankelijke aankoopmakelaar behartigen wij uitsluitend jouw belangen. Van de zoektocht en bezichtigingen tot onderhandelingen, controles en de notariële akte.
Persoonlijke begeleiding, lokale kennis en één aanspreekpunt tijdens het volledige aankoopproces.
Wil je weten hoe het werkt en wat onze begeleiding kost?
Lees meer over Advitalia en onze aankoopbegeleiding op Advitalia.be
Werkgebied: geheel Italië
GSM: +393804728385 (Nicolas) en +393803681656 (Natascha)
E-mail: info@advitalia.be
Website: http://www.advitalia.be
P.IVA: 02392280067
REA: LU- 257709