Conformiteit van een woning in Italië

Waarom een correcte plattegrond alleen niet voldoende is

Wie een huis in Italië koopt, krijgt vroeg of laat te maken met begrippen als conformità catastale, conformità urbanistica en stato legittimo.

Vooral bij oudere Italiaanse woningen is dat geen overbodige administratie. Huizen zijn in de loop van tientallen jaren vaak aangepast. Een extra badkamer, een dichtgemaakte veranda, een keuken die naar een andere ruimte verhuisde, een stal die woonruimte werd of een zwembad dat ooit werd aangelegd zonder dat alle documenten correct werden bijgewerkt.

Dat hoeft niet automatisch een reden te zijn om een woning niet te kopen. Maar je wilt vóór de aankoop wel precies weten wat er aan de hand is.

Kadaster en gemeente zijn niet hetzelfde

Eén van de meest voorkomende misverstanden bij buitenlandse kopers is dat een correcte kadastrale plattegrond betekent dat een woning volledig in orde is. Helaas is dat niet altijd zo.

Bij de verkoop van een Italiaanse woning moet de feitelijke toestand overeenstemmen met de gegevens en plattegrond die bij het Catasto zijn geregistreerd. Bij de definitieve notariële akte wordt daarover ook een verklaring opgenomen. Maar het kadaster heeft in de eerste plaats een kadastrale en fiscale functie. Een aanpassing die netjes op de kadastrale plattegrond staat, kan stedenbouwkundig nog steeds niet vergund zijn.

Stel bijvoorbeeld dat een eigenaar twintig jaar geleden een veranda dichtbouwde. Een technicus heeft later de nieuwe situatie bij het kadaster geregistreerd, maar bij de gemeente blijkt nooit een bouwvergunning of andere vereiste bouwprocedure te zijn ingediend. De kadastrale tekening klopt dan perfect met wat je ter plaatse zietmaar toch kan er stedenbouwkundig een probleem bestaan.

Wat is stedenbouwkundige conformiteit?

Voor de stedenbouwkundige controle moet gekeken worden naar de documenten die bij de gemeente beschikbaar zijn. Daaruit moet blijken op basis van welke vergunningen en bouwprocedures het gebouw werd opgericht en later werd gewijzigd.

Dat kunnen bijvoorbeeld zijn:

een licenza edilizia;
een concessione edilizia;
een permesso di costruire;
een DIA, SCIA of CILA;
eerdere regularisaties of sanatorie;
goedgekeurde bouwtekeningen en varianten.

De feitelijke toestand van de woning wordt vervolgens vergeleken met de juridisch toegestane toestand.

Oude huizen vragen extra aandacht

Juist bij oudere Italiaanse huizen kan die reconstructie behoorlijk ingewikkeld worden. Een woning kan generaties binnen dezelfde familie zijn gebleven. Ondertussen werd ergens een badkamer toegevoegd, een deur verplaatst, een garage gebouwd of een zolder ingericht.

Niet iedere eigenaar vond het vroeger even belangrijk om daarvoor eerst langs het gemeentehuis te gaan. Dat verklaart waarom tijdens een technisch onderzoek soms afwijkingen naar boven komen waarvan zelfs de huidige eigenaar niet op de hoogte was.

Een klassiek voorbeeld is een ruimte die als slaapkamer wordt gebruikt, terwijl deze volgens de gemeentelijke documenten nog steeds als opslagruimte, magazzino of landbouwruimte geregistreerd staat, een niet onbelangrijk verschil.

Maar het huis staat er al sinds vóór 1967?

Ook dit is iets waarover veel verwarring ontstaat. Bij woningen waarvan de bouw vóór 1 september 1967 is begonnen, gelden bijzondere regels voor de verklaringen die bij een notariële overdracht moeten worden afgelegd. De verkoper kan in bepaalde gevallen verklaren dat het gebouw van vóór die datum dateert zonder de oorspronkelijke bouwvergunning in de akte te vermelden. Dat betekent echter niet dat alles wat vóór 1967 werd gebouwd automatisch legaal is. Een illegaal gebouw of een niet-toegestane verbouwing wordt niet plots legaal omdat ze oud is.

Bij heel oude gebouwen kan het bovendien moeilijk zijn om de oorspronkelijke bouwdocumenten terug te vinden. Voor het vaststellen van het stedebouwkundige toestand kunnen daarom onder bepaalde voorwaarden ook historische kadastrale gegevens, luchtfoto’s, archiefstukken en andere betrouwbare documenten worden gebruikt.

Wat heeft het Salva Casa veranderd?

Sinds 2024 zijn de regels gedeeltelijk versoepeld door het zogenaamde Decreto Salva Casa. Dat heeft onder andere gevolgen voor kleine bouwkundige afwijkingen, het bepalen van de stedebouwkundige toestand en bepaalde procedures voor regularisatie. Voor werken die uiterlijk op 24 mei 2024 werden uitgevoerd, kunnen bepaalde maatverschillen binnen ruimere wettelijke toleranties vallen. Afhankelijk van de oppervlakte van de woning kunnen die toleranties oplopen van 2 tot 6 procent.

Daarnaast werd voor bepaalde gedeeltelijke afwijkingen de procedure voor een sanatoria versoepeld, wat goed nieuws is voor veel oudere Italiaanse woningen. Het Salva Casa is echter geen algemene bouwamnestie. Een illegaal bijgebouw, een volledig zonder toestemming gecreëerde woonruimte of een zwembad waarvoor noodzakelijke vergunningen ontbreken, wordt niet automatisch legaal door deze nieuwe regels. Of een afwijking als tolerantie kan worden beschouwd of geregulariseerd kan worden, moet dus per woning worden onderzocht.

Kan iedere afwijking worden geregulariseerd?

In het kort: neen. Sommige problemen kunnen relatief eenvoudig worden opgelost met een administratieve procedure en eventueel een boete. Bij andere afwijkingen is regularisatie veel moeilijker of zelfs onmogelijk.

Dat kan bijvoorbeeld spelen wanneer:

extra volume werd gebouwd dat volgens de lokale voorschriften niet toegestaan is;
een gebouw te dicht bij een perceelsgrens, weg of ander gebouw staat;
landschappelijke of monumentale beperkingen gelden;
een ruimte niet aan de voorwaarden voor de beoogde functie voldoet;
een verbouwing in strijd is met seismische of structurele voorschriften;
een bijgebouw of zwembad werd aangelegd op een plaats waar dit niet toegestaan kan worden.

In dergelijke situaties kan herstel van de oorspronkelijke toestand noodzakelijk zijn, wat kan betekenen dat een muur moet worden verplaatst, een veranda opnieuw geopend moet worden of in uitzonderlijke gevallen zelfs een bouwwerk moet worden verwijderd.

En wie betaalt de regularisatie?

In de praktijk wordt vaak afgesproken dat de verkoper noodzakelijke regularisaties vóór de notariële akte laat uitvoeren en betalen, maar dat is geen regel die je zomaar mag veronderstellen. Bij bepaalde kleinere onregelmatigheden kan een woning ook verkocht worden terwijl de koper op de hoogte is van de situatie en de verantwoordelijkheid of kosten op zich neemt. Net daarom is het bijzonder belangrijk om dit niet pas enkele dagen vóór de notariële akte te bespreken.

Wanneer uit technisch onderzoek blijkt dat er afwijkingen zijn, leg dan al in het aankoopvoorstel of de voorlopige koopovereenkomst duidelijk vast:

welke afwijkingen werden vastgesteld;
of deze geregulariseerd kunnen worden;
wie de regularisatie uitvoert;
wie de kosten en eventuele boetes betaalt;
tegen welke datum dit moet gebeuren;
wat er gebeurt wanneer regularisatie niet mogelijk blijkt.

Wat is het certificato di agibilità?

Naast de kadastrale en stedenbouwkundige situatie speelt ook de agibilità een rol. Voor recentere procedures spreken we doorgaans over de Segnalazione Certificata di Agibilità, afgekort SCA. Bij oudere woningen kom je nog documenten tegen die certificato di abitabilità of certificato di agibilità worden genoemd. De agibilità heeft onder andere betrekking op voorwaarden rond veiligheid, gezondheid, hygiëne, energieprestaties en de geschiktheid van het gebouw voor het bedoelde gebruik.

Ook hierover bestaat een hardnekkig misverstand. Het ontbreken van een agibilità betekent niet automatisch dat de woning niet verkocht kan worden of dat de koopovereenkomst automatisch ongeldig is, maar het kan echter wél een belangrijk probleem vormen. Bijvoorbeeld wanneer de woning niet aan de inhoudelijke voorwaarden voldoet om agibilità te verkrijgen of wanneer hierover in de koopovereenkomst specifieke garanties werden gegeven.

Daarom moet ook dit onderdeel vóór de aankoop worden onderzocht.

De notaris controleert niet alles

Een Italiaanse notaris speelt een centrale rol bij de eigendomsoverdracht en controleert onder andere de juridische voorwaarden van de transactie en de verklaringen en documenten die voor de akte vereist zijn, maar een notaris gaat normaal gesproken niet zelf met een meetlint door het huis en reconstrueert ook niet automatisch de volledige bouwgeschiedenis bij de gemeente. Daarvoor heb je een technisch deskundige nodig. Een geometra, architect of ingenieur kan een accesso agli atti bij de gemeente uitvoeren, de bouwdocumenten opvragen, de woning opmeten en de feitelijke situatie vergelijken met zowel de gemeentelijke als de kadastrale documenten.

In sommige gebieden wordt daarvoor een Relazione di Regolarità Edilizia of Relazione Tecnica Integrata gebruikt. De precieze praktijk verschilt echter per regio, provincie en notarieel district.

Vergeet ook zwembad en bijgebouwen niet

De controle mag zich bovendien niet beperken tot het hoofdgebouw. Ook een zwembad, garage, schuur, dependance, veranda, pergola of andere constructie kan afzonderlijke vergunningen vereisen.

Het komt regelmatig voor dat het woonhuis volledig in orde blijkt, maar dat juist een later aangelegd zwembad of bijgebouw administratieve problemen veroorzaakt. Laat daarom altijd het volledige onroerend goed controleren.

Wat betekent dit concreet voor een koper?

Bij een woning waarin je serieus geïnteresseerd bent, is het verstandig om vóór je onvoorwaardelijk gebonden bent aan de aankoop duidelijkheid te krijgen over:

de feitelijke indeling en afmetingen van de woning;
de kadastrale plattegronden;
de bij de gemeente aanwezige bouwvergunningen en tekeningen;
het stato legittimo;
eventuele latere verbouwingen;
de bestemming van de verschillende ruimtes;
de aanwezigheid van agibilità;
bijgebouwen, zwembad en andere constructies;
eventuele nog te regulariseren afwijkingen.

Dat geldt zeker voor oudere woningen en voor panden waaraan door de jaren heen veel werd verbouwd.

Eerst controleren, dan beslissen

Een kleine afwijking hoeft geen drama te zijn, veel onregelmatigheden kunnen worden opgelost en sinds het Salva Casa bestaan voor bepaalde situaties bovendien ruimere mogelijkheden dan vroeger. Maar je wilt wel weten wat je koopt. Het verschil tussen een muur die enkele centimeters anders staat dan op een oude bouwtekening en een volledige verdieping waarvoor nooit toestemming werd verleend, is enorm. Laat daarom vóór een bindende aankoop een technisch deskundige onderzoeken hoe de woning er juridisch, stedenbouwkundig en kadastraal voorstaat.

Een mooie Italiaanse woning mag best verrassingen hebben, maar liever niet in het gemeentearchief.

Bronnen

Voor dit artikel werd onder andere gebruikgemaakt van het Italiaanse Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), met name de artikelen 9-bis, 24, 34-bis en 36-bis, de wijzigingen ingevoerd door D.L. 69/2024, omgezet in Legge 105/2024, de richtlijnen van het Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti over het Salva Casa, en publicaties van het Consiglio Nazionale del Notariato.

ADVITALIA

Contactpersonen: Nicolas Dewulf en Natascha Di Mario

Aankoopmakelaars en onafhankelijk vastgoedconsulenten in Italië.

Advitalia begeleidt Nederlandstalige kopers bij het vinden en aankopen van hun woning in Italië. Als onafhankelijke aankoopmakelaar behartigen wij uitsluitend jouw belangen. Van de zoektocht en bezichtigingen tot onderhandelingen, controles en de notariële akte.

Persoonlijke begeleiding, lokale kennis en één aanspreekpunt tijdens het volledige aankoopproces.

Wil je weten hoe het werkt en wat onze begeleiding kost?

Lees meer over Advitalia en onze aankoopbegeleiding op Advitalia.be

Werkgebied: geheel Italië

GSM: +393804728385 (Nicolas) en +393803681656 (Natascha)
E-mail: info@advitalia.be
Website: http://www.advitalia.be

P.IVA: 02392280067
REA: LU- 257709